Mein Gewicht nach dem vierten von vier aufeinanderfolgenden Fastentagen: 75,9 Kilogramm. Mal wieder ein klarer Fall von "Na ja", aber gemessen daran, daß ich vor dem Fastenintervall zehn Tage lang mit dem Fasten ganz ausgesetzt habe, im Rahmen des Erwartbaren. Neue Ideen habe ich im Moment zu der Frage nicht, wie ich von diesem Plateau wieder herunterkomme, aber ich habe im Moment auch eine Menge anderes zu tun.
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Meine alte Freundin, die WHO, möchte, daß wir mindestens zweimal die Woche Krafttraining durchführen. So berichtete das Ärzteblatt. Ich wollte mal genauer wissen, was die WHO damit eigentlich meint, und suchte danach im Volltext.
Warum ich so einen langweiligen Schrott machen sollte, da ich doch mindestens zweimal die Woche schwere Einkaufstaschen schleppe und nebenbei noch längere Fußwege zurücklege, und mehrmals die Woche im Garten Tätigkeiten habe, die mit sich Strecken und Bücken und manchmal auch Schippen und Buddeln zu tun haben, erschließt sich mir beim besten Willen nicht. Hinzu kommen natürlich noch mit Schleppen, Hochwuchten, sich Strecken und Bücken verbundene Tätigkeit innerhalb des Hauses. Hausarbeit nennt sich das. Verglichen mit dem Zeitumfang und der Intensität, die dabei manchmal erreicht werden kann, ist das aufgelistete Zeugs außerdem Pipifax, ein reiner Zeitfresser ohne einen Nutzen, der nur der Entlastung des Gewissens dient. Das ist ja bei den meisten Leuten schlecht, weil einem dauernd eingehämmert wird, daß wir alle zu wenig Sport treiben. Mein Mann hatte mal einen Kollegen, der war dünn wie ein Strich in der Landschaft, obwohl er dreimal soviel aß wie andere Leute, der körperlich anstrengende Arbeit leistete und mit dem Fahrrad zur Arbeit fuhr, und trotzdem ließ er sich von seinem Arzt weismachen, er müsse zum Schutz seiner Gesundheit zusätzlich auch noch ins Fitnessstudio.
Drei Männer und eine Frau haben an dieser Studie gearbeitet, drei von ihnen arbeiten beim DKFZ in Heidelberg. Ich vermute, sie beschäftigen alle miteinander für ihren privaten Haushalt Reinigungskräfte und lassen sich außerdem Lebensmittel nach Hause liefern. In so einem Fall sind solche Leibesübungen natürlich die angemessene Strafe für diese geldverschwenderische Faulheit. Ich würde sogar noch weitergehen und ihnen die Zusatzkosten von Fitnesscenterbesuchen aufs Auge drücken wollen. ;-)
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Es ist schon ein Weilchen her, daß die ZEIT titelte: "Nie wieder würde ich in Immobilien investieren." Inzwischen habe ich den Volltext zu sehen bekommen und bin doch ein bißchen enttäuscht, wie dürftig er ausgefallen ist. Hätte ich, wie ich das getan hätte, falls es die Möglichkeit gäbe, den Zugang zu diesem einzelnen Artikel käuflich erworben, hätte ich mich bestimmt geärgert. Die Autorin Celine Schäfer hat augenscheinlich keine Ahnung von Immobilien, was für sich genommen ja noch keine Schande ist. Journalisten sind, wie ich mal in einem Interview über journalistische Arbeit sehr treffend las, Universaldilettanten und es wäre übertriebenes Anspruchsdenken, Fachwissen zu verlangen, wenn ihre Aufgabe lautet, ohne Fachwissen einen interessanten Artikel über ein Thema zu schreiben. Aber sie hatte eben auch kein Gespür für in sich widersprüchliche Behauptungen, was schon eher zu den erwartbaren journalistischen Tugenden zählt, und sie hielt es auch nicht für nötig, jemanden zu fragen, der von der Sache genügend Ahnung hat, um zu erkennen, wo sie vor der Veröffentlichung noch einmal nachhaken sollte.
Worauf die ZEIT hier Bezug nimmt, sind Umfragen des Verbands Haus und Grund sowie Price Waterhouse Cooper, und aus denen ergibt sich, daß tatsächlich 60 Prozent der Vermieter über den Verkauf ihrer Objekte nachdenken oder dies jedenfalls behaupten. Das ist immerhin belegbar zutreffend und es wurden in der verlinkten Umfrage auch die Gründe für solche Erwägungen untersucht. Die beiden Beispielfälle finde ich allerdings bemerkenswert schlecht begründet. Das muß nicht heißen, daß die beiden Vermieter, mit denen Frau Schäfer gesprochen hat, sie nicht dennoch so begründet haben. Vor allem im ersten Fall halte ich das aber für vorgeschoben, im zweiten fällt es eher unter "Jammern auf hohem Niveau".
Im ersten Fall ging es um einen Vermieter von drei Wohnungen in Berlin-Kreuzberg, der 2011 seine erste Wohnung erworben hatte. 2011 lagen die Angebotskaufpreise in Kreuzberg, wo der Mann gekauft hatte, zwischen 1800 und 2800 Euro pro Quadratmeter. 2026 kann er das Doppelte oder mehr beim Verkaufserlös erzielen. Hinzu kommt noch, daß er die Wohnungen vermietet erworben hat, was immer billiger ist, und die erste dieser drei Wohnungen verkaufte, als die Mieter auszogen, also auch ohne gestiegene Angebotspreise von vornherein einen Gewinn erzielt hätte. Das halte ich für den Hauptgrund, warum er verkaufen und sein Geld lieber auf eine bequemere Weise, etwa ETFs, anlegen will.
Eigentlich müßte jemand, der vor 15 Jahren vermietete Eigentumswohnungen erworben hat, eine vernünftige Rendite auf das eingesetzte Kapital bekommen. Aber legt jemand den aktuellen Marktwert seiner Wohnungen zugrunde, geht diese Rechnung natürlich nicht auf. Auch wenn die vermuteten erzielbaren Kaufpreise im Falle eines Verkaufs, solange der nicht erfolgt, reine Luftbuchungen sind, fühlt sich das für manche Leute wohl wirklich so an, als entginge ihnen Geld, das ihnen eigentlich zustehen würde. Wegen des Wertzuwachses seiner Immobilien, der keineswegs sein Verdienst ist, sondern ein Glücksfall, macht er bei einem Verkauf schlicht einen wesentlich besseren Schnitt, als wenn er weiter vermieten würde, und hat nebenbei auch weniger Aufwand, wenn er den Verkaufserlös so anlegt, daß er wenig Umstände mit der Verwaltung seiner Anlage hat.
Dagegen ist im Grunde auch nichts einzuwenden, ich mag es bloß nicht, wenn man mich für dumm zu verkaufen versucht. Und das tut dieser Mann. Die Einzelheiten seiner Geschichte passen nämlich hinten und vorne nicht zusammen.
"Jemand sitzt in einer halben Million Euro von mir und kann machen, was er will", behauptet er an einer Stelle und begründet diesen Eindruck unter anderem damit, daß der Mieter einer seiner Wohnungen von seinem Recht Gebrauch machte, sich gegen eine Eigenbedarfskündigungen juristisch zur Wehr zu setzen. Der Mieter bekam vor Gericht Recht, die Kündigung war also unwirksam. Frau Schäfer hat nicht nachgehakt, warum das Gericht zu dieser Auffassung kam. Ich kann nur spekulieren, aber nach eigenen Angaben wollte er das Objekt als Zweitwohnung nutzen, und so fand das Gericht die zu erwartende Nutzungsintensität wohl nicht ausreichend, um einem Menschen sein vielleicht langjähriges Zuhause nehmen zu dürfen. Vielleicht gab es aber auch Verdachtsmomente dafür, daß in Wirklichkeit das Objekt einfach nur rentabler vermietet werden sollte.
Der Mieter konnte in diesem Fall also keineswegs machen, was er wollte. Hätte der Käufer seiner Wohnung aus einer Mietwohnung ganz in diese Wohnung umziehen wollen, dann hätte seine Klage gegen die Kündigung keine Chance auf Erfolg gehabt, und ihm wären gerade mal neun Monate geblieben, um eine neue Wohnung zu finden. Es gibt Grund zur Annahme, daß es sich um eine langjährig vermietete Wohnung gehandelt hat - ich komme in den nächsten Absätzen noch einmal darauf zurück -, und das hätte dazu geführt, daß er für eine neue Wohnung eine drastisch höhere Miete hätte bezahlen müssen. Solche langjährig vermieteten Wohnungen mit Miethöhen, die aus heutiger Sicht fast schon lächerlich sind, sind für Kapitalanleger ohne erhebliche kriminelle Energie unattraktiv, aber für Eigennutzer mit ungefähr einem Jahr Zeit bis zum Einzug sowie gering ausgeprägtem Gefühl für Anstand sehr interessant, weil sie viel weniger kosten als Wohnungen, in die sie gleich einziehen können. Meistens geht das gut, weil nur ein Bruchteil der auf Eigenbedarf Gekündigten sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen. Der Käufer der Wohnung über mir im Haus, wo ich bis vor zwei Jahren wohnte, ist sogar mit einem vorgetäuschten Eigenbedarf davongekommen, weil der ausgezogene Hauptmieter der Wohnung, noch bevor das klar geworden war, schwer erkrankte, deshalb andere Sorgen hatte und auch kurz darauf starb. Es ist nur eine Minderheit der Eigenbedarfs-Betroffenen, die sich zur Wehr setzt. Aber riskant ist die Methode trotzdem. Der Gesprächspartner von Frau Schäfer war entweder ziemlich blauäugig an die Sache herangegangen oder hatte wissentlich auf Risiko gespielt und verloren. In beiden Fällen sehe ich keinen Grund, ihn zu bemitleiden. Anfänger machen halt Anfängerfehler, aber aus denen kann man ja lernen. Das geht uns allen so, willkommen im Club also. Und sich über einen verlorenen Zock zu entsetzen, beweist so wenig Sportsgeist wie das Jammern über eine rote Karte nach einer Schwalbe beim Fußball.
Anrüchig macht die Sache von vornherein aber folgendes: Eigenbedarf anmelden ist legitim, aber eine vermietete Wohnung nur zu kaufen, um sofort Eigenbedarf anmelden zu können, ist zwar legal, aber auch in den Fällen, die nicht als Härtefälle gelten, einfach unethisch: Man erwirbt den unter Umständen langjährigen Lebensmittelpunkt eines anderen Menschen, um ihn ihm wegnehmen und ihn selbst vereinnahmen zu können, und setzt ihn dabei einem aktuell schlecht funktionierenden Mietwohnungsmarkt aus. Damit kann man einem Menschen schlimmstenfalls die Existenz ruinieren. Zum Glück kenne ich niemanden, der auf diese Weise sein Wohneigentum erworben hat, denn das wäre für mich ein Grund, ihm die Freundschaft aufzukündigen. Niemand muß vermietete Wohnungen kaufen, um sie selbst zu beziehen. Die Mehrkosten für eine leerstehende Wohnung sollte einem der eigene Anspruch an sich selbst wert sein.
Es hat seinen Grund, daß solche Wohnungen weniger kosten als bezugsfreie, denn nur eine Minderheit derjenigen, die eine Wohnung zum Selbstbezug suchen, macht von dieser Kostenspar-Möglichkeit Gebrauch und beweist damit, daß ihr Anspruch an sich selbst nicht besonders hoch ist. Es ist aber falsch, sich ausgerechnet in einem Bereich, in dem es um das Zuhause eines Menschen geht, nur auf das Anstandsgefühl der Käufer zu verlassen. Das ist eine besonders wichtige Lücke, die man im Mieterschutz schließen sollte, aber niemand scheint sie auch nur wahrzunehmen. Niemand ist existenziell darauf angewiesen, sich mit solchen miesen Methoden Wohneigentum zu verschaffen, also sollte es unattraktiver gemacht werden, es zu tun. Beispielsweise mit einer Unterscheidung von Eigenbedarf an einer Wohnung, die man schon länger als fünf Jahre besitzt, und Eigenbedarf im Zeitraum vorher. Ich finde, im zweiten Fall reicht eine Kündigungsfrist von maximal neun Monaten bei weitem nicht aus. Die Kündigungsfrist sollte auf mindestens fünf Jahre angehoben werden.
Aus Mieterperspektive ist es natürlich von der realen Wirkung her genauso dramatisch, wenn ein langjähriger Vermieter Eigenbedarf anmeldet, aber hier hat meiner Meinung nach das Interesse des Vermieters ein wesentlich höheres Gewicht als im zweiten Fall: Die Wohnung wurde regulär als Kapitalanlage erworben und auch genutzt, dann trat der Eigenbedarf auf, und der Vermieter braucht die Wohnung selbst. Das ist etwas qualitativ anderes, als sich eine vermietete Wohnung zu kaufen und dabei von vornherein zu beabsichtigen, dem Mieter umgehend zu kündigen. Auch ein Vermieter kann zur Miete wohnen und gekündigt werden oder den Wohnort wechseln müssen oder andere nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung selbst zu nutzen, und dann muß es ihm auch möglich sein, auf eine vermietete Wohnung, die ihm gehört, bei Bedarf zurückgreifen zu können. Wenn einmal von Eigenbedarfskündigungen die Rede ist, werden diese zwei grundlegend verschiedenen Fälle nie voneinander unterschieden, und das führt dazu, daß die Vertreter beider Seiten ständig aneinander vorbeireden und sich die Konflikte zwischen den jeweiligen berechtigten Interessen unnötig zuspitzen.
Würde die sofortige Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf einer Immobilie erschwert, hätte das den Nebeneffekt, daß vermietete Objekte nur noch mit größeren Preisabschlägen als heute verkauft werden können, aber dann kann immerhin auch die Kalkulation eines Kapitalanlegers als Käufer auch bei einer niedrigeren Miete wieder aufgehen; wer dann weniger bekommt, ist der Verkäufer der Wohnung. Auch das hätte für Mieter gewisse Nebenwirkungen, so nämlich wären Vermieter motivierter, möglichst regelmäßig die Miete zu erhöhen, um im Falle eines Verkaufs nicht ein von vornherein uninteressantes Objekt zu haben, das nur mit drastischen Preisabschlägen verkäuflich ist.
Aber im Moment ist die Eigenbedarfsregelung nun einmal so, wie sie ist, und ich kann nur jedem Mieter, der für heutige Verhältnisse und gemessen an seinem Einkommen eine so niedrige Miete bezahlt, daß ihm finanziell Luft für Rücklagen bleibt, dringend dazu raten, präventiv möglichst viel Kapital zu bilden, um nicht im Falle einer Eigenbedarfskündigung finanziell ins Schleudern zu geraten. Wer Glück hat und jahrelang von dem Eigenbedarf des Vermieters verschont bleibt, dem gelingt es vielleicht sogar, das nötige Eigenkapital für eine Wohnung zusammenzukriegen.
Daß es sich beim zweiten erwähnten Objekt in Frau Schäfers Artikel in Wirklichkeit um dieselbe Wohnung handelt, ist nicht eindeutig angegeben, aber ich halte es für sehr wahrscheinlich und werde dies auch begründen. Diese Wohnung soll 65 qm groß und für sage und schreibe 350 Euro kalt vermietet sein. Falls es so wäre, ist der angegebene Wert von einer halben Million oben im Zitat aber maßlos übertrieben. Eine halbe Million wird in Kreuzberg für superdupersanierte Luxusobjekte in dieser Größe verlangt. Daß eine langjährig vermietete Wohnung diesen Kriterien entspricht, halte ich für extrem unwahrscheinlich. Eher möglich ist es, daß sie im Preisbereich um die oder - je nach Zustand und Mietsituation - unter 300.000 Euro verkauft werden könnte, oder bei mittlerer Ausstattung ein paar Zehntausend drüber.
"Für 65 Quadratmeter nimmt er rund 350 Euro kalt, ein guter Preis für die Gegend", schreibt Celine Schäfer. Das ist eine Untertreibung von spektakulären Ausmaßen. Es entspricht einer Kaltmiete von 5,38 Euro, das liegt unter der Mietspiegel-Untergrenze für die billigsten Wohnungen in einfachster Lage (Ausnahme: DDR-Wohnungsbau, aber der kann ja in Kreuzberg nicht vorliegen). Es liegt so weit unter der durchschnittlichen Angebotsmiete von 8 Euro im Berlin des Jahres 2011, von späteren Jahren - falls speziell dieses Objekt später erworben wurde - ganz zu schweigen, daß ich nicht daran zweifle, daß es sich um ein Mietverhältnis handeln muß, das schon zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung jahrelang bestanden hatte. Vermutlich lag damals die Miethöhe auch noch im Rahmen des Üblichen. Aus irgendwelchen Gründen hat aber der Käufer dieser Wohnung anscheinend während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses die Miete nicht erhöht. Bedenkt man, daß er damit, wenn die Miete unter die Mietspiegel-Untergrenze sinkt - was ja augenscheinlich geschehen ist - das Risiko eingeht, daß das Finanzamt seine Ausgaben für das Mietobjekt nicht anerkennt, weil die Vermietung zu einer so geringen Miete als Liebhaberei eingestuft werden kann, weil unterstellt wird, daß eine Gewinnerzielungsabsicht bei einer solchen Miethöhe von vornherein nicht besteht (ich kenne einen Fall, in dem das tatsächlich passiert ist), ist das ein gelinde gesagt merkwürdiges Gebaren.
Ich nehme an, diese Merkwürdigkeiten bedeuten, daß es sich tatsächlich um diejenige Wohnung handelt, in die der Mann selbst einziehen wollte und dabei vor Gericht damit eine Bruchlandung gemacht hat. Ich nehme außerdem an, daß es bedeutet, daß er die Wohnung wirklich schon seit mindestens zehn Jahren, vermutlich die kompletten angegeben anderthalb Jahrzehnte besitzt. Man müßte nämlich schon Lack gesoffen haben, um zu den heutigen Kaufpreisen eine Wohnung mit dieser niedrigen Miete zu erwerben, noch dazu, ohne umgehend von dem Mittel einer Mieterhöhung Gebrauch zu machen, das ja im Rahmen der Vorschriften, Mietpreisbremse und so, möglich und auch legitim gewesen wäre - nach geltender Rechtslage wäre spätestens nach drei Jahren ein Mieterhöhung auf 400 Euro kalt nachvollziehbar und auch für den Mieter keine Zumutung gewesen. Eine Kapitalanlage, die eine Minusrendite bringt, bringt den Käufer früher oder später ja an den Bettelstab. Daß der neue Vermieter die aktuell bezahlte Miete nicht auf Dauer beibehalten kann, muß seinem Mieter nicht gefallen, aber einsehen sollte er es schon. Wenn das in diesem Fall nicht geschehen ist, ist der Grund sber bestimmt nicht Herzensgüte gewesen, denn Menschen mit Herzensgüte kämen gar nicht auf die Idee einer Eigenbedarfskündigung.
Aber es kommt sogar noch besser, denn angeblich zahlt ausgerechnet dieser Mieter seine Miete außerdem nur unregelmäßig. Aus Mitleid habe er ihn bislang nicht herausgeklagt, behauptet der Interviewte. Falls es sich bei dieser Wohnung doch nicht um die Eigenbedarfs-Wohnung handeln sollte, fragt sich, warum er dann eigentlich mit dem Mieter dieser anderen Wohnung nicht auch Mitleid gehabt hat - aber ich bin mir ziemlich sicher, daß es dieselbe Wohnung ist. Ich nehme an, der Käufer der Wohnung hatte sich einfach verkalkuliert und die Möglichkeit der Mieterhöhung oder auch der Kündigung wegen der unregelmäßigen Mietzahlungen nur deshalb nicht genutzt, weil er glaubte, mit dem Eigenbedarf werde er besser fahren. Also auch hier ist es nicht so, daß der Mieter machen konnte, was er wollte, sondern daß sein Vermieter ihn machen ließ, was er wollte. Dafür kann der Vermieter aber niemanden außer sich selbst verantwortlich machen.
Daß er diese Wohnung nun einfach nur noch loswerden will, kann man ja verstehen. Dafür, daß der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - trotz der unregelmäßigen Mietzahlungen von seinem Recht KEINEN GEBRAUCH gemacht hat, kann das Mietrecht aber gar nichts. Niemand verlangt von einem Vermieter, so etwas dauerhaft hinzunehmen. Wäre das meine Wohnung gewesen, hätte ich dem Mieter maximal drei bis vier Monate Zeit gegeben, eine Lösung zu finden, und dann hätte ich den Rechtsweg beschritten, denn der dauert ja trotz einiger Verbesserungen im Mietrecht immer noch lange genug. Mitleid? Daß ich nicht lache. Irgendetwas an dieser Geschichte stinkt. Was es genau ist, könnte nur der interviewte Vermieter sagen, aber das wird er wohl nicht tun.
Noch ein Zitat aus dem Text zu diesem Vermieter, der eine seltsame Mischung aus Mutter Teresa und Miethai sein müßte, wenn das wirklich alles stimmen sollte:
"Eine andere Wohnung hat er bereits im vergangenen Jahr verkauft, direkt nachdem die Mieter ausgezogen waren. (Anmerkung: Man beachte, daß er in diese Wohnung offenbar nicht selbst einziehen wollte. So dringend kann sein Eigenbedarf an der anderen Wohnung also nicht gewesen sein.) Seine dritte Wohnung vermietet er an eine alleinerziehende Mutter. Mit dieser Mieterin komme er sehr gut zurecht. »Ihr erhöhe ich auch nicht die Miete«, sagt Voss. »Das fände ich unethisch.« Zöge die Frau allerdings eines Tages ebenfalls aus, will Voss auch diese Wohnung verkaufen."
Eigenbedarfskündigungen direkt nach dem Wohnungskauf sind so unethisch, daß ich ihm diese Tränendrüsen-Story jetzt natürlich auch nicht mehr abkaufe. Ethische Gründe für den Beibehalt einer Miete unter Mietspiegelniveau sind nicht einmal mit der Lupe zu erkennen, also behandelt er die Alleinerziehende weder besser noch schlechter als seinen unzuverlässigen männlichen Mieter. Wer hat's außerdem gemerkt? Die bereits verkaufte Wohnung ist schwerlich die mit dem Eigenbedarf, denn bei jener war von einem einzelnen Mieter die Rede, hier sind es aber mehrere Mieter. Das ist eine Textaufgabe auf dem Niveau von Viertklässlern: Wenn ein Mann drei Eigentumswohnungen besitzt, eine mit mehreren Mietern, eine mit einer alleinerziehenden Mutter mit Kind(ern) und eine mit einem augenscheinlich männlichen Mieter, dann sind die zwei Wohnungen, bei denen er von einem "Mieter" sprach, wahrscheinlich identisch.
So schlau wird er wohl immerhin gewesen sein, bei der letztes Jahr verkauften Wohnung (die, in der es mehrere Mieter gab) die zehn Jahre abzuwarten, bis keine Spekulationssteuer mehr droht. Ergo hat er sie vor 2015 erworben. 2014 lagen die Kaufpreise in Kreuzberg pro qm bei 2800 bis 3800 Euro, für 2025 konnte ich leider für Kreuzberg keine Zahlen finden, aber der Berliner Durchschnitt liegt derzeit bei 5400 Euro herum. Also hat er bei diesem Verkauf einen ansehnlichen Gewinn gemacht.
Mal ganz langsam zum Mitmeißeln: Mieterhöhungen sind nicht per se unethisch. Wer wie Frau Schäfer solchen Bullshit, der ja zwischen den Zeilen mitschwingt, wenn er Mieterhöhungen für Alleinerziehende von vornherein ausschließt, unhinterfragt weiterverbreitet, weckt bei Mietern unerfüllbare Erwartungen und unterstützt die Sichtweise auf den Vermieter als Feindbild, denn natürlich kann niemand sich leisten, eine Wohnung so billig zu vermieten, daß nicht wenigstens eine kleine Rendite dabei herausspringt. Wie groß die betreffende Wohnung ist und wieviel Miete diese Mieterin bezahlt, wurde von Frau Schäfer leider auch nicht erfragt, aber es wäre beispielsweise überhaupt nicht unethisch, falls auch sie nur eine Miete von 350 Euro für 65qm bezahlt, sie im gesetzlich vorgeschriebenen Zeitrahmen zu erhöhen, bis wenigstens die Untergrenze des Mietspiegel-Rahmens überschritten ist. Denn immerhin, auch alleinerziehende Mütter bekommen allermindestens den Mindestlohn, und der hat sich zwischen 2015 und 2025 von 8,50 Euro pro Stunde auf 12,82 Euro erhöht. Das Kind oder die Kinder sind in den letzten zehn Jahren auch nicht zehn Jahre jünger, sondern zehn Jahre älter geworden, also kann man annehmen, daß ein Vollzeitjob inzwischen möglich und zumutbar ist und vermutlich auch ausgeübt wird. Bei einem Vollzeit-Erwerbseinkommen zum Mindestlohn hätte sie 2025 um die 2200 Euro brutto verdient, minus Abzüge roundabout um die 1700 Euro zuzüglich Kindergeld von 259 Euro sowie Kindesunterhalt oder Unterhaltsvorschuß - Gesamthöhe hängt natürlich von der Zahl und dem Alter der Kinder ab. Im Worst Case wären es pro Kind 299 Euro Unterhaltsvorschuß, nämlich dann, wenn die Kinder auch zehn Jahre nach dem Kauf der Wohnung durch den Vermieter immer noch jünger als zwölf Jahre sein sollten. Für über Zwölfjährige gibt es 394 Euro.
Ich meine, von einem Gesamteinkommen für zwei Personen von mindestens um die 2600 Euro netto müßte man sich eine Kaltmiete von mehr als 350 Euro, sie entspäche ungefähr 13 Prozent des Nettoeinkommens, eigentlich leisten können. Also wäre eine Mieterhöhung auch nicht unethisch, sofern sich die neue Miethöhe im Rahmen der Mietpreisbremse sowie des Mietspiegels bewegt.
Verstehen könnte ich es, wenn dieser Vermieter deshalb verkaufen will, weil Vermieten mit einem gewissen Aufwand verbunden ist und ihm vielleicht ja einfach nicht viel Spaß macht, da er seine Wohnungen ja stattdessen nach dem Aussitzen der Zehn-Jahres-Frist, nach der keine Spekulationssteuer mehr fällig wird, auch einfach mit einem beträchtlichen Gewinn weiterverkaufen kann. Verstehen könnte ich außerdem eine Verunsicherung über die Zukunftsperspektive in Berlin, wo Vermieter viel stärker als Feindbild gelten als anderswo, und auch die Politik sie eher feindselig behandelt. Aber was er Frau Schäfer erzählt hat, ergibt so wenig Sinn, daß ich behaupte, an dieser Geschichte muß einiges oberfaul sein. Vermutlich habe ich davon nur die Spitze des Eisbergs zu sehen bekommen. Und die Journalistin hat es überhaupt nicht gemerkt. Leider werden es die meisten Leser auch nicht bemerken.
Ein anderer Vermieter, mit dem sie sprach, ein Mann aus Düsseldorf, stöhnt, die Vermietung sei nur schwer mit einem regulären Vollzeit-Arbeitsverhältnis zu vereinen. "Wenn das Klingelschild kaputt ist oder im Keller eine Glühbirne ausfällt, muss ich mich da eben schnell drum kümmern", sagt dieser Vermieter. "Ich bin für den Mieter ein Vertragspartner, und da habe ich auch gewisse Pflichten." Oft kämen die Probleme, seien sie auch noch so klein, ausgerechnet dann, wenn er eigentlich keine Zeit habe. Im Vergleich zu anderen Investitionsformen erfordere das Vermieten ständige Erreichbarkeit. "Das ist nicht wie bei einem ETF-Verkauf, ich kann nicht einfach verkaufen und wieder neu kaufen, wann ich Lust habe", sagt er.
Recht hat er damit, daß der Aufwand selbstverständlich höher als bei einem ETF ist. Die beiden genannten Beispiele für seine Vermieterpflichten sind aber Aufgaben der Hausverwaltung, nicht seine. Warum der Vermieter kommen müssen sollte, um im mitgemieteten Kellerraum des Mieters Glühbirnen zu wechseln, falls es doch nicht um das Gemeinschaftseigentum im Keller geht, leuchtet mir auch nicht ein. Niemand ruft ja seinen Vermieter, wenn der Glühbirnenwechsel in der Wohnung nötig ist. Bestätigen kann ich aber, daß die Vermieteraufgaben, wie von Murphys Gesetz vorgeschrieben, immer über einen hereinbrechen, wenn man sie gerade ums Verrecken nicht gebrauchen kann. Aber das tun meine Aufträge häufig auch. Wer mit so was nicht umgehen kann, ist in der Selbständigkeit falsch, und da ich es als Freiberuflerin kann, kann ich es natürlich auch als Vermieterin.
Mit zwei Wohnungen wie im Beispielfall ist der Aufwand einer Vermietung meiner Erfahrung nach locker neben einer normalen Berufstätigkeit zu bewältigen. Ich komme mit den vier Wohnungen inklusive der meines Mannes, die jetzt verkauft werden soll (ja, inzwischen stehen erste Besichtigungen an), jedenfalls ganz gut klar, und wenn die letztere mal verkauft ist und ich nur noch drei habe, ist der durchschnittliche Aufwand nicht mehr der Rede wert. Wenn mal was richtig schiefgeht, muß man aber tatsächlich Zeit investieren, die auch mal wehtun kann. Dafür fällt dazwischen bei einer einzelnen Wohnung jahrelang überhaupt nichts an außer der jährlichen Miteigentümerversammlung und natürlich die Steuererklärung. Aufwendigerer Kram wie Neuvermietung, Probleme mit dem Mieter oder der Hausverwaltung oder anderen Leuten im Haus, einen Wasserrohrbruch hatte ich außerdem auch schon einmal (in 26 Jahren Vermieten), das fällt bei mir durchschnittlich alles zusammengenommen etwa alle fünf bis sechs Jahre einmal an, und dann muß man da eben durch. Reparaturen sind häufiger nötig, vielleicht durchschnittlich einmal im Jahr in einer von vier Wohnungen, aber meistens reicht es, wenn ich dem jeweiligen Mieter sage, er solle einen Termin mit meinen Stamm-Handwerkern machen. Und dann ist halt noch die Rechnung zu bezahlen. Ich habe überwiegend zuverlässige Handwerker, die ich teils schon seit drei Jahrzehnten beauftrage, und kann mich darauf verlassen, daß die alles ordentlich machen. Bei neuen Handwerkern werfe ich natürlich doch lieber noch selbst einen Blick auf die Sache.
Was ich eher nachvollziehen kann, ist, daß die gesetzlichen Regularien einen überfordern können, aber daß dann von diesen Vermietern ausgerechnet über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz lamentiert wird, vermittelt mir das irritierende Gefühl, daß kein Mensch kapiert, wieviel einfacher es jetzt für die Besitzer von Eigentumswohnungen geworden ist. Daran sind die Autoren des Gesetzes selbst schuld, sie haben es mit so viel Zeug überfrachtet, das in der Praxis gar keine Rolle spielen wird, daß natürlich jemand, für den Heizungen immer ein Problem waren, mit dem man erforderlichenfalls Dritte beauftragte, vergeblich nach einem roten Faden sucht. Die Spreu vom Weizen trennen kann nur, der schon vor diesem Gesetz in etwa wußte, was er wollte.
Niemand muß doch eine Heizung mit fossilem Energieträger neu einbauen - jetzt nicht mehr, da das Zentralheizungs-Damoklesschwert weg ist. Der gesamte Kram mit Biotreppe und so Zeug ist meiner Meinung nach nichts als ein Feigenblatt, hinter dem verborgen ist, daß die Bundesregierung letztlich bei den Änderungen viel weniger Spielraum hatte, als sie im Wahlkampf behauptet hat. EU-Richtlinien und so. In der Praxis wird das alles höchstwahrscheinlich wegen ausbleibender Nutzung der betreffenden Lösungen nie eine größere Rolle spielen. Es macht lediglich das Gesetz unübersichtlicher für diejenigen Vermieter, die nicht so genau wissen, was sie eigentlich heizungsmäßig wollen. Aber die vorherige Fokussierung auf Zentralheizungen mit perspektivischem Blick vor allem auf die sauteuren Fernwärmeheizungen war ja auch in fast allen WEGs, die nicht schon vorher einen Fernwärmeanschluß hatten, mit viel Erklärungsaufwand verbunden. Vor allem dort, wo ein Fernwärmeanschluß weder aktuell möglich ist noch in absehbarer Zeit möglich werden wird und man eine Zentralheizung sowieso nur mit Gas betreiben kann, weil der Einbau einer Wärmepumpe fürs ganze Haus oft nicht wirtschaftlich darstellbar und in vielen Fällen wegen baulicher Gegebenheiten von vornherein unmöglich gewesen wäre.
Meine Wohnungen hätte ich in jedem Fall behalten, weil ich gerne Vermieter bin und deshalb gerne ein wenig von meiner Lebenszeit dafür einsetze. Aber so, wie es nach Inkrafttreten des GMG ist, ist es mir natürlich sehr viel lieber. Wer unbedingt eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen will, der kann das ja tun, allerdings ist das perspektivisch auch ohne die beschriebenen Auflagen keine sonderlich kluge Entscheidung. In zwanzig Jahren wird die Wohnungsnot wohl - ähnlich wie die Massenarbeitslosigkeit vor zwanzig Jahren heute - nur noch eine Horrorgeschichte aus alten Zeiten sein. Die Bevölkerung wird schrumpfen und der Wohnungsmarkt wird sich entspannen. In den weniger gefragten Wohnorten werden Leerstände einsetzen. Und dann wird eine fossile Heizung natürlich zum wertmindernden Faktor oder sogar zum Vermietungshindernis werden.
In dem Gründerzeithaus, in dem ich fast ein Vierteljahrhundert lang gewohnt habe, gab es ursprünglich keine Bäder. In Wohnungsnotzeiten bis in die sechziger Jahre hinein fanden sich trotzdem immer Mieter, aber als sich der Markt in den Siebzigern halbwegs entspannte, rangen sich die Vermieter einer nach dem anderen dazu durch, entweder ein Bad oder mindestens eine Dusche in der Küche einzubauen, weil sie zu große Schwierigkeiten bekamen, ihre Objekte vermietet zu bekommen. Dusche in Küche gab es in preisgünstigeren Gründerzeit-Altbauwohnungen noch in den achtziger Jahren häufig (der Knaller bei einer Wohnungsbesichtigung damals war für mich eine Badewanne unter der verschiebbaren Spüle, die man also nur nutzen konnte, wenn man das Geschirr gespült und abgetrocknet hatte - das war dermaßen schräg, daß ich es schon wieder witzig fand), mittlerweile findet man sie aber nur noch in Einzelfällen vor, denn auch das ist mittlerweile ein Faktor, der Mieter abschreckt, vor allem die mit den besseren Einkommen, die ja viele Vermieter am liebsten haben möchten. Ich habe übrigens eine dieser selten gewordenen Wohnungen mit Dusche in Küche in einer Wohnung, die seit über zwanzig Jahren an denselben Mieter vermietet ist, dem der günstige Mietpreis wichtiger war als dieses Ausstattungsdetail. Als ich kurz nach dem Wohnungskauf den Mieter fragte, ob ich ihm ein vernünftiges Bad einbauen solle, hat er aber nur abgewinkt, obwohl ich ihm versicherte, ich würde die Miete deswegen nicht erhöhen. Sollte er einmal ausziehen, ist der Badeinbau aber meine erste Amtshandlung. Auch wenn Dusche in Küche womöglich inzwischen eine Art Kuriositätswert gewonnen haben sollte und merkwürdigerweise noch nicht einmal im Mietspiegel als wertmindernder Faktor gilt (dafür gibt es Pluspunkte für ein wandhängendes Klo, aus welchen Gründen auch immer), es kostet ja nicht die Welt, die Wand zwischen dem Klo und der Dusche zu entfernen und stattdessen eine neben der Dusche hochziehen zu lassen. Der Aufwand ist auch überschaubar.
Öl- oder Gasheizung wird in einem entspannteren Mietwohnungsmarkt natürlich künftig genauso wertmindernd wirken, und daß diese Entspannung kommen wird, wenn auch nicht gleich nächste Woche, ist ja längst genauso absehbar, wie es auch 2005, auf dem Höhepunkt der Massenarbeitslosigkeit, längst absehbar gewesen ist, daß ein Fachkräftemangel - und zwar nicht bei Akademikern, sondern bei den mittleren Qualifikationen, also den Ausbildungsberufen - sich bereits am Horizont abzeichnete. Der Unternehmenslobby kann man nur dazu gratulieren, daß es ihr gelungen ist, diese Entwicklung - die in den Konzernen natürlich längst bekannt gewesen sein muß - durch politische Weichenstellungen zu ihren Gunsten so weit wie möglich hinauszuzögern. Auch damals ist die 20-Jahres-Perspektive in allen damals aktuellen Debatten praktisch nie mit eingeflossen. Die Leute bilden sich immer ein, das, was man gerade live miterlebt, werde dauerhaft so bleiben. Daran kann ich nichts ändern, aber ich kann mich jedenfalls selbst darauf vorbereiten, wenn ich in diesem speziellen Bereich ein bißchen weitblickender als die meisten anderen bin.
Was auch immer in den nächsten zwei Jahrzehnten für neue und noch bessere Lösungen entwickelt werden, als sie aktuell aus Erneuerbaren zur Verfügung stehen, mit Split-Klimaanlagen bin ich vermutlich für die nächsten zwanzig Jahre besser positioniert als mit einer neuen Öl- oder Gasheizung, unter anderem auch deshalb, weil ich wesentlich weniger dafür bezahlt haben werde als der Käufer solcher Heizungen. Falls in zwanzig Jahren neue und noch bessere Heizvarianten existieren sollten, sind die Kosten für die Splitanlagen längst abgeschrieben und es wäre für mich kein Problem, auf ein anderes Heizmodell zu switchen, falls es dafür gute Argumente gäbe.
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Wie weiter oben erwähnt, haben wir den dritten und letzten Wohnungsverkauf jetzt anzuleiern begonnen und am Sonntag erste Besichtigungstermine vereinbart. Erste Beobachtungen: Die Anfragen sind immer noch ziemlich spärlich, aber was mir besonders auffiel: Alle Anfragen kamen von Privatpersonen, die einen seriösen Eindruck machen. Diese ganzen windigen Geschäftlesmacher, die letztes Jahr, als wir den zweiten Versuch vorzeitig abbrachen und ich mich lieber auf den Verkauf der kleinsten Wohnung konzentrierte, weiter ein gewisses Interesse zeigten, sind im Moment offenbar nicht so aktiv. Das ist auch für uns nicht negativ. Wir hätten ja gerne einen seriösen Käufer und die verdächtigen kosten vor allem unnötig viel Zeit. Interessanterweise haben alle bisherigen Interessenten einen akademischen naturwissenschaftlich-technischen Background. Es hat sich offenbar gelohnt, bei der Heizung en passant auf die Möglichkeit einer Heizungsumstellung auf Luft-Luft-Wärmepumpe hinzuweisen und die zu erwartenden Kosten dafür zu beziffern.
Sicherheitshalber habe ich die Anzeige für ein volles Vierteljahr gebucht. Falls wir Glück haben und schon in der ersten Besichtungsrunde einen Volltreffer landen, verschmerzen wir diese zusätzlichen Kosten gerne. Mir ist nach den Vorerfahrungen aber schon klar, daß es diesmal ein bißchen länger dauern kann als bei den beiden anderen Wohnungsverkäufen. Das Problem ist, daß Vergleichsobjekte in ähnlichem Zustand und ähnlicher Größe wenige Straßen weiter günstiger angeboten werden, aber wegen der besseren Lage unserer Wohnung eigentlich nicht wirklich vergleichbar sind. Der Bodenrichtwert ist bei unserem Objekt um 50 % höher als bei diesen anderen Objekten. Den Vorteil einer ruhigeren und grüneren Umgebung muß der Käufer schon erkennen und schätzen und er muß ihm ein paar zusätzliche Euros wert sein. Ich habe meinen Mann bereits schonend darauf vorbereitet, daß es möglich ist, für jeden Besichtigungsinteressenten einzeln Termine ausmachen zu müssen, was natürlich viel zeitaufwendiger ist. Bislang waren wir in dieser Hinsicht aber schon ein bißchen verwöhnt. Bei den beiden vorherigen Wohnungsverkäufen war es kein Problem, immer mehrere Besichtigungen auf ein Datum zu bündeln.
Mein Mann jammert, aber da muß er durch. Diesmal werden wir den Verkauf durchziehen, mag es dauern, so lange es will. Beim ersten Versuch hätte es schnell gehen müssen, weil anschließend ja unser Umzug anstand und sich außerdem kurz danach Probleme mit der Hausverwaltung abzeichneten (inzwischen sind sie durch Hausverwaltungswechsel gelöst). Und im ersten Anlauf klappte es nun einmal nicht, in erster Linie, weil mein Mann auf einen Angebotspreis bestanden hatte, den ich für zu hoch hielt. Beim zweiten Versuch war einfach der Zeitpunkt verkehrt für ein Objekt, von dem wir schon ahnten, daß es kein Selbstläufer sein wird.
Am Montag beginnt die Montage unserer Split-Klimaanlage im Haus. Murphys Gesetz wollte die nächsten beiden richtig heißen Tage bereits diese Woche, aber mit den hohen Temperaturen kam ich gut klar, weil die Luftfeuchtigkeit erst anstieg, als es geregnet und auf unter 30 Grad abgekühlt hatte.
Wegen der PV-Anlage erwarte ich heute den nötigen Rückruf. Natürlich traf ich den empfohlenen Handwerker gerade an der Baustelle an, und da war es vernünftig, das Gespräch nochmal zu verschieben, bis er sich genügend Zeit für eine telefonische Vorbesprechung nehmen kann. Es gibt ja einige Besonderheiten bei unserem Projekt, beginnend damit, daß wir keinen Balkon für ein Balkonkraftwerk haben, sondern das Werkstattdach nutzen wollen. Die Frage ist, ob es überhaupt stabil genug ist für eine Flächenlast von ca 15 Kilo pro Quadratmeter bzw. wenn nicht, auf welche Weise wir es ausreichend stabilisieren können. Dann wollen wir die Anlage erweiterungsfähig, wir wollen, daß sie auch bei Stromausfall funktioniert (Überraschung, das ist normalerweise nicht der Fall, läßt sich aber einrichten) und wir benötigen ausreichend Speicher, gerne eher ein bißchen zu viel als zu wenig. Wir würden auch gerne wissen, wieviel Strom herumkommen wird, falls wir einmal das gesamte Werkstattdach mit Solarzellen bepflastern, das heißt, er sollte uns berechnen, wieviele Solarzellen Platz haben und mit welchem Ertrag wir dann rechnen können. Ich fände es nämlich nicht schlecht, wenn wir ganz darauf verzichten könnten, auch das Hausdach zu belegen. Und selbstverständlich möchten wir von ihm auch eine Empfehlung, was für Solarmodule wir am besten anbringen lassen.
Das heißt, in jedem Fall muß der Handwerker sich die Sache bei uns vor Ort erst einmal anschauen.
Glücklicherweise hat mein Mann ab Montag Urlaub, wenn es mit der Split-Anlage losgeht, denn ausgerechnet am Montag habe ich einen Zahnarzttermin. Ein paar Häuser weiter von meinem alten Zuhause, und weil ich weiß, daß daheim alles funktionieren wird, habe ich einen meiner Mieter, den mit der Dusche in der Küche, angemailt und gefragt, ob er, wenn ich aus dem Folterstuhl wieder raus darf, Lust auf eine Runde Hausklatsch, mindestens eine Gurke, mindestens eine Zucchini und ein paar Mirabellen im Tausch gegen ein Täßchen Kaffee habe. Er hatte Lust. Auch zur Wohnungsbesichtigung am Sonntag nehmen wir für den zugehörigen Mieter Gurken, Zucchini und Mirabellen mit - wir wissen, daß der sich in jedem Fall darüber freut. So funktionieren gute Mietverhältnisse. ;-)
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