Auf der Zielgerade

Mein Gewicht heute früh nach vier aufeinanderfolgenden Fastentagen: 78,5 Kilogramm - ein erfreuliches neues Tiefstgewicht, 600 Gramm weniger als vor zwei Wochen. 

Damit bin ich außerdem exakt noch fünf Kilogramm von meinem Zielgewicht entfernt und habe eine Abnahme von 68,5 Kilogramm zu verzeichnen. Auch wenn das Gewicht nach dem Fasten eigentlich die falsche Meßgröße ist und ich frühestens um Weihnachten herum die 78,x als Vorher-Gewicht, also vor dem Fasten, haben werde, es fühlt sich trotzdem jetzt schon an wie die Zielgerade. In etwa einem Jahr sollte ich über die Ziellinie laufen . :-) 

Weil ich gerade mitten in der Bestrahlungsphase stecke - heute hatte ich Nummer 12 von 28 Terminen insgesamt, fasse ich mich ansonsten mal kurz, denn diese zwei Stunden minus am Tag sind für mich ein ziemlich kräftezehrender, weil zeitfressender Spagat. Aber eines muß ich aus aktuellem Anlaß anmerken.

Die Tagesschau meldete nämlich: "Die Immobilienpreise fallen im Rekordtempo".

Das ist übrigens eine gute Entwicklung, denn in den Jahren davor waren die Immobilienpreise im Rekordtempo gestiegen. Sie hatten Anfang 2022 eine Höhe erreicht, die völlig absurd war und den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage - sogar für Abzockmodelle - sinnlos machte. Gekauft haben am Ende hauptsächlich coronabedingt eigenheimsehnsüchtige Eigennutzer, und nur bei einer Minderheit war das im Vergleich zum Verbleib in einer Mietwohnung rentabel. Aber für bestimmte Einkommensgruppen war es dank der Niedrigzinsen eben immer noch bezahlbar.

 Die höheren Zinsen vertragen sich nicht mit der Höhe der Immobilienpreise, die durch die Niedrigzinsen möglich waren und deshalb schließlich verlangt und bezahlt wurden, also werden die Preise nun so lange runtergehen, bis sie den Möglichkeiten der Kaufinteressenten wieder entsprechen.

Ich erlaube mir außerdem, darauf hinzuweisen, daß ich diese Entwicklung schon im April und im Mai 2022 in meinem Blog angekündigt hatte, zu einem Zeitpunkt, als alle Experten, die in den Medien - auch in der Tagesschau - zu Wort kamen, sich noch alle einig waren, daß die Immobilienpreise weiter steigen würden. Später hieß es dann überall, es gäbe nur eine Delle, die Preisentwicklung werde aber voraussichtlich wieder nach oben gehen. Noch später wurde die Sache zwar bemerkt, aber auf unsanierte Altbauten und die zu befürchtenden Sanierungskosten geschoben. 

Mit schlappen 14 Monaten Verspätung ist nun also vom Statistischen Bundesamt bestätigt worden, daß ich letztes Jahr im April und Mai mit meiner Prognose richtig lag, daß es also einen Preiseinbruch auf breiter Front gab. 

Damals schrieb ich folgendes:

Es mehren sich meiner Meinung nach die Anzeichen dafür, daß der Peak bei den Immobilienpreisen mittlerweile überschritten ist und es nun bis auf weiteres mit den Preisen abwärtsgehen wird, worüber aber bislang noch nirgends in den einschlägigen Medien berichtet wird - diese Info also exklusiv als Erstes bei mir. Wer seinen Immobilienverkauf bislang immer wieder aufgeschoben hat, um den Moment mit den günstigsten Preisen abzuwarten, hat ihn wahrscheinlich bereits verpaßt, sollte aber immer noch einen guten Preis bekommen, wenn er JETZT verkauft. 

(1.4.22)

Sowie:

Neues vom Immobilienmarkt: Im Vergleich zu vor meinem Urlaub, also innerhalb von zehn Tagen, ist die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen zu meinem Erstaunen um weitere 20 % gestiegen. Im Vergleich zur Zahl der Angebote vor einem Jahr sind es jetzt etwa 50 % mehr. Meine Prognose vom ersten April bestätigt sich immer deutlicher: Der Immobilienmarkt ist gekippt. Bis die Angebotspreise erkennbar sinken, kann es aber noch ein bißchen dauern, ich würde pi mal Bauchgefühl sagen, das passiert ungefähr dann, wenn sich die Zahl der Angebote verdoppelt hat. Das kann unter Umständen auch recht schnell gehen.

...

Die Zinsen sind inzwischen ja im Vergleich zum ersten April, als ich das erste Mal darüber schrieb, noch stärker gestiegen. Mittlerweile würde man für mein Darlehen von 2019 500 Euro mehr im Monat bezahlen als ich monatliche Belastung habe. Aber um die beiden Objekte zu kaufen, würde dieses Darlehen nicht ausreichen, da die Kaufpreise seitdem um 40 % gestiegen sind. Ich habe das vorhin mal überschlagen: Zu den heutigen Marktpreisen würde ein Käufer im Monat wahrhaftig knapp doppelt so viel für diese beiden Wohnungen bezahlen müssen wie ich. 

...

Da es keine Anzeichen dafür gibt, daß die Zinsen wieder sinken könnten - im Gegenteil wird ja sogar mit weiter steigenden Hypothekenzinsen gerechnet -, sind es deshalb die Immobilienpreise, die sich nun nach unten bewegen werden, bis die Angebote wieder auf ausreichend Nachfrage stoßen. Bis spätestens Jahresende werden das auch die Experten verkünden. Bei mir gibt es die Prognose exklusiv schon jetzt. 😎

(12. Mai 2022)

Was ich unterschätzt habe, ist die Schwerfälligkeit der Experten, die sich mal wieder nur widerstrebend von ihren Vorstellungen verabschiedet haben und erst reagiert haben, als die tatsächliche Entwickung der letzten zwölf Monate statistisch dokumentiert und damit nicht mehr abzustreiten war.

Die Zinsen sind zwar nicht weiter gestiegen, aber auch nicht zurückgegangen. Hier die Entwicklung der Hypothekenzinsen im Zeitraum der letzten fünf Jahre: 

Ich stelle staunend fest, daß der Kauf meiner beiden Wohnungen zu einem fast perfekten Zeitpunkt erfolgt ist: Die Zinsfestschreibung der Darlehen erfolgte im Sommer 2019 ganz kurz vor Erreichen des Zins-Tiefststands, also mit fast ideal niedriger Zinsbelastung, aber gleichzeitig noch zu einem sogar aus damaliger, und noch viel mehr aus heutiger Sicht moderaten Kaufpreis. Obwohl er mir damals trotzdem exorbitant hoch vorkam, weil ich der Meinung war und bin, mit solchen Kaufpreisen läßt sich nicht rentabel vermieten, ohne in die Trickkiste der Möbliert-Miethaie zu greifen. Für meinen Kauf hatte ich andere Gründe als Profit, andernfalls hätte ich davon natürlich die Finger gelassen. Trotzdem: Rückblickend gesehen war das ein besseres Geschäft, als ich dachte. Denn daß die Immobilienpreise jemals wieder auf den Stand vor dem Preisanstieg fallen werden (der in meiner Stadt ungefähr ab 2011, 2012 einzusetzen begann, aber so schleichend, daß mir das erst im Rückblick auffiel), halte ich für unwahrscheinlich, da ja die von Kaufinteressenten akzeptierten Preise  auch durch die seit 2019 gestiegenen Mieten beeinflußt wird, die verlangt werden können.

Im Moment finde ich die Preise aus Kapitalanlegersicht immer noch zu hoch, aber lassen wir die Mieten nun im moderaten Nach-Krisen-Modus leicht und die Einkommenszuwächse nicht überkletternd weitersteigen und die Immobilienpreise noch ein Stückchen sinken, dann passen beide Variablen wieder zusammen - und das möglicherweise sogar, bevor die Kaufpreise erreicht werden, die ich 2019 bezahlt habe.

Das hätte ich eingestandenermaßen nicht zu hoffen gewagt, als ich diese Käufe tätigte, die ich damals für ein schlechtes Geschäft gehalten habe, aber aus persönlichen Gründen trotzdem haben wollte.

Die Anzahl der angebotenenen Eigentumswohnungen liegt bei mir in der Stadt übrigens seit mindestens letzten Herbst kontinuierlich um mehr als 100 % höher als im Frühjahr 2021 und dasselbe gilt für Häuser. Die fallenden Angebotspreise sind bei Immoscout bei den Wohnungen seit einigen Monaten sehr eindeutig erkennbar, und ich glaube nicht, daß da der Boden bereits erreicht ist, sondern das wird noch weiter heruntergehen. Das gilt auch deshalb, weil sich der Mietwohnungsmarkt bei uns ebenfalls entspannt hat (jedenfalls relativ gesehen). Die sinkende Nachfrage nach Wohneigentum hat erstaunlicherweise nicht einmal, als der Zustrom ukrainischer Flüchtlinge auf seinem Höhepunkt war,  dazu geführt, daß die Zahl der angebotenen Mietwohnungen weniger geworden wäre. Preisgünstiger Wohnraum ist natürlich dennoch genauso knapp, wie er es seit dem Einsetzen der Industrialisierung im 19. Jahrhundert in der Stadt immer gewesen ist. Aber es ist nicht mehr unmöglich, innerhalb, sagen wir, etwa eines halben Jahres eine Wohnung zu finden, die mit dem eigenen finanziellen Spielraum bezahlbar ist. Das gilt im Prinzip auch für finanziell Schlechtergestellte, nur können da die Wartezeiten länger sein, weil es da oft eine städtische oder eine Genossenschaftswohnung sein sollte. 2019, als der Mietwohnungsmarkt am überhitztesten gewesen ist, fanden auch Gutverdiener keine Wohnungen mehr, weil der Markt schlicht leergefegt war. Auch wer Wucherpreise zu zahlen bereit war, hatte Probleme bei der Wohnungssuche. Das einzige, was es ausreichend gab, waren möblierte Zimmer in "WGs", aber dieses Geschäftsmodell muß seit Corona wieder viel kleinere Brötchen backen.

Wie der Aktienmarkt neigt auch der Immobilienmarkt zu Übertreibungen, deshalb kann es sein, daß Immobilien als Kapitalanlage wie zu der Zeit, als ich meine erste vermietete Eigentumswohnung gekauft habe, in einen unverdient schlechten Ruf geraten und die Preise so stark sinken, daß der Erwerb von Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage wieder besonders rentabel wird und erneut keiner der Experten das erkennt. Das Kuriose ist ja, daß damals, 2009, die Relation reale/realistische Miete zu Kaufpreis bei den für Eigenbezug etwas weniger attraktiven bereits vermieteten Objekten so günstig ausfiel, daß man sein Hypothekendarlehen alleine von den Mieteinnahmen abstottern konnte. Ich habe damals wegen dieser omnipräsenten Warnungen in den Medien eine ganze Zeitlang nach dem Haken in meiner Kalkulation gesucht, keinen gefunden, meinen Augen und meinem Verstand schließlich getraut und den Kauf getätigt. Er hat sich als das zweitbeste Geschäft meines Lebens erwiesen. (Das beste Geschäft meines Lebens war, als ich vor fast zwanzig Jahren meinen damals noch künftigen Mann mit dem Erstellen einer Website für mein Dienstleistungsangebot beauftragt habe.)