Mein Gewicht heute früh nach dem vierten von vier Fastentagen: 71,9 Kilogramm. Das sind 5,9 Kilogramm weniger als am Montag und ein ausgesprochen zufriedenstellendes Ergebnis nach dem eher enttäuschenden Anfang. Aber das zeigt auch mal wieder: Die Waage zeigt nie die vollständige Wahrheit an. Ich habe mal in meiner Tabelle nachgesehen: Als ich wärend der Low-Carb-Phase nach vier Tagen Fasten bei diesem Gewicht herausgekommen bin, wog ich zu Beginn 76,1 Kilogramm. Damit kann man den Faktor Wasser - während LC wiegt man wegen weniger Körperwasser ja generell ein bißchen weniger - für mich bei 1,7 Kilogramm sehen - plusminus ein bißchen was, denn Magen-Darm-Inhalt spielt ja auch eine gewisse Rolle bei Gewichtsschwankungen und kann zwei- bis dreihundert Gramm hin oder her ausmachen.
Damit gehe ich jetzt recht beruhigt in die Phase ohne lange Fastenintervalle bis zur KW 3 im nächsten Jahr.
***
Irgendwie war nicht viel los in meinen Stammthemen, also dachte ich: Langweile ich meine Leserschaft also mal wieder mit Immobilien. Schuld daran ist das Kieler Institut für Weltwirtschaft (ja, ich habe gesehen, daß die sich mittlerweile "Kiel Institut" nennen, ich finde diese Bezeichnung aber sprachlich zu unseriös, um mich umzugewöhnen). Ihm ist bei der Immobilienproblematik eine Sache aufgefallen, die ich gelegentlich auch bereits nebenbei gestreift hatte: Woran junge Leute beim Immobilienkauf heutzutage scheitern, das sind nämlich nach deren Darstellung nicht Zins und Tilgung und daß sie sich die nicht mehr leisten könnten. Vielmehr sei es das geforderte Eigenkapital. Den Beweis dafür glaubt man in Kiel gefunden zu haben: Zwischen 1980 und 1990 entsprach nach der verlinkten Untersuchung die Höhe des verlangten Eigenkapitals 2 Jahresgehältern. Zwischen 2015 und 2024 waren es durchschnittlich 3 Jahresgehälter.Freilich, von mir kommt dazu mal wieder ein "Aber ...!". Das liegt daran, daß ich zwar die erhobenen Daten und deren rechnerische Aufarbeitung nicht bezweifle, aber näher betrachtet innerhalb beider Zeiträume erhebliche Verschiebungen teils vermute, teils selbst miterlebt habe, und speziell im zweiten Zehnjahreszeitraum eine besonders ungünstige Entwicklung, die fehlendes bzw. zu geringes Eigenkapital für immer mehr Leute zu einer schwer überwindbaren Hürde machte, erst ab dem Jahr 2022 diagnostizieren kann.
Über den ersten Zehnjahreszeitraum freilich kann ich nicht viel sagen, da ich meine erste Wohnung erst Anfang 1992 erworben habe. Was ich weiß, ist, daß ich beinahe zum Zeitpunkt des damaligen Preishöchststands gekauft habe, der etwa ein Jahr später überschritten wurde. Das heißt, gegen Ende der achtziger Jahre werden die Einkommen mit der Preissteigerung auch schon nicht mehr mitgehalten haben, und das wiederum bedeutet, es gab Ende der Achtziger vermutlich schon eine Entwicklung, in der die Eigenkapitalforderungen jedes Jahr mehr den Durchschnittswert übertroffen haben.
Dafür war ich zwischen 2015 und 2024 aber die ganze Zeit "mittendrin", also hier meine Nahperspektive: Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien hatte 2015 gerade erst seit zwei, drei Jahren eingesetzt, war da noch relativ langsam und nahm jedenfalls bei uns herum erst in den Jahren darauf so richtig Fahrt auf. Das gilt noch mehr für Randlagen und das Umland meiner Stadt. Ich glaube, es war um 2015 herum, als ein Kollege meines Mannes sich eine Eigentumswohnung knapp außerhalb des Stadtgebiets in einer angrenzenden, aber so perfekt mit Öffis verbundenen Nachbargemeinde kaufte, daß es eigentlich erstaunte, daß die Preise der dortigen Eigentumswohnungen wie aus der Zeit gefallen wirkten: als wäre die Entwicklung des Immobilienmarkts dort zwei oder drei Jahre zuvor stehengeblieben. Der Preisanstieg in den weniger beliebten Stadtteilen, wo man vorher nicht hinziehen wollte, ging dort im Vergleich zu den begehrteren Wohnlage etwas früher als in den Nachbarorten los, hatte meiner Erinnerung nach aber 2015 auch noch nicht so richtig eingesetzt. Dafür war der dortige Preisanstieg aber meinem Gefühl nach sogar noch steiler, und ich argwöhne, im Umland war das, als es auch dort schließlich losging, noch schlimmer.
Etwa um 2015 muß es auch damit losgegangensein, daß es auf dem Immobilienmarkt plötzlich keine Ladenhüter mehr zu geben schien. Kleine Kapitalanlagewohnungen, auch solche in schlechter Lage und/oder mit schlechter Ausstattung, für die sich wenige Jahre zuvor noch kein Mensch interessiert hatte, verschwanden auf einmal ruckzuck aus Immoscout. 2017 war ich mal bei einer Besichtigung einer Wohnung, bei der ich mich aber nicht zum Kauf entschließen konnte, und dabei bekam ich von der redseligen Maklerin zum ersten Mal erzählt, daß solche Wohnungen meistens von Käufern erworben wurden, die möbliert vermieten wollten. Auch bei diesem Objekt, eine eigentlich schnuckelige 2-Zimmer-Wohnung in einem Jahrhundertwende-Altbau in einem innenstadtnahen einstigen Arbeiterviertel, hatte sie überwiegend solche Interessenten. Der Witz dabei ist, daß auch die Möbliert-Pauschalmieten, über deren Höhe ich mich damals insgeheim entrüstete, aus heutiger Perspektive ausgesprochen günstig wären. Aber eine Wohnung, deren Erwerb ich mit meinem konservativen Vermietungsmodell ebenfalls noch für rentabel gehalten hätte, erforderte natürlich für die um einiges höhere Rendite x, die für Möbliert-Vermieter Kalkulationsbasis ist, angesichts der damals noch viel niedrigeren Kaufpreise noch längst keine so hohen Mieten wie später. Ich hätte die Wohnung gerade deshalb eigentlich gerne gekauft, abgesprungen bin ich aber, weil es beim Gemeinschaftseigentum Unklarheiten gab, die ich für potentiell rechtssteitverdächtig hielt.
Wie lange der Preisanstieg für Immobilien dauern würde, hätte ich mir allerdings da noch nicht träumen lassen. Für Kapitalanleger wurde der Kauf von ETWs ja mit jedem Jahr unrentabler. Schon 2019 kaufte ich die beiden Wohnungen bei mir im Haus ohne sonderliche Renditeerwartungen und ging sogar davon aus, daß ich bei einem etwaigen Verkauf einen Verlust machen würde. Das spielte für mich nur deshalb keine Rolle, weil ich diese Wohnungen dauerhaft behalten wollte. Ich kaufte sie auch nicht wegen der Rendite, sondern um mir mein nachbarschaftliches Umfeld zu erhalten. Die Leute, die sich damals bei uns noch hätten einkaufen können und wollen, wollte ich ums Leben nicht als neue Nachbarn. Damals dachte ich ja noch, daß man mich aus meiner Wohnung nur mit den Füßen voraus jemals rauskriegen würde. Deshalb reichte es mir, zu wissen, daß ich die Finanzierung stemmen konnte, bei Beibehalt der Mietverhältnisse jedenfalls eine schwarze Null zu haben und perspektivisch irgendwann auch wieder in den positiven Bereich rutschen würde.
Ich brauchte also zum Glück nicht unbedingt Maximalrendite. Trotzdem hätte ich mein Geld nicht für ein solches Objekt ausgegeben, wenn nicht persönliche Gründe - immerhin wohnte ich langjährig in diesem Haus - mich dazu motiviert hätten. Wer aber eine anständige Rendite haben wollte oder benötigte, damit die Finanzierung überhaupt funktioniert, fand bei Immobilien zur Kapitalanlage ab ca. 2018 wegen der plötzlich immer heftiger werdenden Ausschläge nach oben bei den Quadratmeterpreisen bei gleichzeitig schwindender Zahl von Angeboten kaum mehr geeignete Objekte. Dafür kamen nun immer stärker diese Möbliertvermietungen nicht nur in kleinen Wohnungen, sondern auch in Form von WGs in größeren, familientauglichen Wohnungen auf, das einzige Modell, mit dem man immer noch auf Gewinne hoffen konnte. Als Folge wurde das Angebot familientauglicher Wohnungen immer knapper. Auf einmal bestand das Problem nicht mehr in der Frage, was man sich leisten konnte, sondern ob man überhaupt etwas geeignetes finden würde. Denn die Kaufpreise, die bei Möbliertvermietern immer noch die angestrebte Rendite x ermöglichten, mußte eine Familie auf dem umkämpften Markt überbieten, um überhaupt zum Zuge zu kommen. Das war meiner Meinung nach der wichtigste Grund für die rasch steigenden Kaufpreise.
Ohne die Niedrigzinsen wäre diese Preisexplosion gar nicht vorstellbar gewesen, aber sie bewirkten, daß teurere Wohnungen trotzdem Darlehensnehmer nicht finanziell überforderten. Dieser Faktor ließ auch die Banken ihre Eigenkapitalvorgaben etwas entspannter interpretieren, denn wenn eine 80qm-Dreizimmerwohnung in gefragter Lage für um die 500.000 Euro angeboten wird (wie das in meinem Wohnviertel ab ca. Mitte 2021 tatsächlich für einige Monate zu beobachten war), Zins und Tilgung von dem Kaufinteressenten aber gut getragen werden können, dann hätte die Bank, wäre sie wie üblich vorgegangen, ein Eigenkapital von 100.000 Euro plus ca. 50.000 Euro für die Kaufnebenkosten verlangen müssen. Das konnten aber mehrheitlich auch die Interessenten nicht, bei denen ansonsten die Finanzierung unproblematisch aussah.
Als die gestiegenen Zinsen plötzlich Immobilien zu den Anfang 2022 als normal empfundenen Kaufpreisen nahezu unfinanzierbar machten, war es auch damit aber schnell vorbei. Der Faktor Eigenkapital wurde wieder wichtig. Und deshalb sanken auch die Kaufpreise seit 2022, weil es immer weniger Nachfrage für das Angebot gab, und deshalb die Anbieter mit den Preisen runtergehen mußten, um Käufer zu finden. Die Kaufinteressenten hätten sie vermutlich mehrheitlich immer noch genommen, aber die neuen Rahmenbedingung bewirkten, daß ihre Banken ihnen das benötigte Darlehen gar nicht mehr oder nur noch für kleinere Objekte gaben, als sie es eigentlich geplant hatten.
Wegen dieser Entwicklung, die den Zehnjahreszeitraum 2015 bis 2024 in drei voneinander abgrenzbare Phasen mit sehr verschiedenen Rahmenbedingungen unterteilt, von denen lediglich in der letzten Phase, 2022 bis 2024, ein Immobilienerwerb für einen wachsenden Teil der Kaufinteressenten immer schwieriger zu finanzieren wurde, halte ich es für falsch, ihren Durchschnittswert mit dem von 1980 bis 1990 zu vergleichen.
Das liegt aber, und hier gebe ich den Kielern wieder recht, nicht daran, daß sich immer weniger Leute Wohneigentum leisten könnten, was die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung des Darlehens betrifft. Ein beträchtlicher Teil derjenigen, die von ihrer Bank kein Geld für eine Immobilie bekommen, wäre in Wirklichkeit sehr wohl imstande, einen solchen Kauf zu stemmen. Beispiel ist der Mieter meiner im Sommer verkauften kleinen Wohnung: Wie gerne hätte er sie selbst gekauft, und er hätte sich die Finanzierung auch leisten können, denn er hätte für ein Hypothekendarlehen weniger als hundert Euro Mehrkosten monatlich gehabt im Vergleich zu seiner Kaltmiete, eine monatliche Belastung ungefähr in dem Bereich, in den ihn auch eine Mieterhöhung um den maximal möglichen Betrag gebracht hätte. Eigenkapital brachte er keines mit, aber meine Kalkulation galt für eine 100%-Finanzierung. Alle Banken haben ihn aber abblitzen lassen.
So was ist nach deren Risikominimierungslogik vielleicht unverzichtbar, müßte aber eigentlich trotzdem nicht sein. Deshalb fände ich staatliche Bürgschaften für Familien, die eine Wohnung zur Selbstnutzung erwerben wollen, als möglichen Ersatz für die derzeit unrealistisch hohen Eigenkapitalforderungen der Banken eine gute Lösung, wenn die Finanzierung ansonsten gut machbar erscheint. Für die Bank geboten würde dabei, wenn die Finanzierung doch schiefgeht, eine Übernahme der finanziellen Verpflichtungen des Käufers bei gleichzeitigem Eigentumsübergang an den Bürgen, idealerweise die Kommune, der auf diese Art und Weise nebenbei einen Bestand an Wohnraum gewinnt, den er vom Mietwohnungsmarkt entkoppeln und perspektivisch später auch an auf dem Wohnungsmarkt benachteiligte Gruppen vermieten kann.
Blöd nur, daß solche Ideen nicht einmal in der öffentlichen Debatte zu finden sind und somit keine Chance haben, aufgegriffen zu werden. Nun ja, einstweilen sehe ich in meiner Stadt noch keine Indizien für einen Preisanstieg bei Immobilien, die Einkommen hingegen gehen nach oben, das heißt, die Möglichkeiten werden besser, wenn auch langsam. Wenn jetzt noch jemand den Millennials das Geheimnis verrät, daß es noch nie allzu vielen Leuten möglich war, heute zu beschließen eine Immobilie zu kaufen, und dies dann innerhalb weniger Monate umzusetzen, sondern schon immer die Mehrheit einige Jahre im Voraus darauf hinplanen mußte, dann sollten die Möglichkeiten nach und nach besser werden.
Ich habe übrigens mal die Sache mit dem Eigenkapital für unseren Hauskauf überschlagen. Ein Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten hätte für uns etwa 1,6 oder 1,7 Jahreseinkommen ausgemacht. Wir hatten aber mehr als das, nämlich den gesamten Kaufpreis in Form anderer Immobilien und mußten es nur noch flüssig machen. Aber auch aus der einkommensbezogenen Sicht kann ich über unsere Bank nur den Kopf schütteln. Was für Flaschen sind eigentlich nötig gewesen, um in unserem Fall lieber den Kauf als solchen zu gefährden, als flexibel genug zu sein, über die Formulare der üblichen 10-Jahre-Zinsfestschreibungs-Finanzierungen hinauszudenken und pragmatische, aber für die Bank trotzdem dieselbe Sicherheit bietende Lösungen zu finden? Es wird höchste Zeit, daß ich mich von denen verabschiede. Zu meinem Bedauern wird es aber doch mindestens noch bis Ende 2026 dauern, bis wir alle unsere Konten in die Volksbank am Ort transferieren können. Die Wohnung meines Mannes ist noch nicht verkauft, und er will den Wechsel erst, wenn das alles über die Bühne gegangen ist.
***
Sonst breche ich das Fasten nach vier Tagen ja immer mit Keto-Waffeln, aber heute lüstete es mich nach Brötchen aus Mandel-Mozzarella-Teig, und weil ich gerade keinen Mozzarella habe, wäre Gouda als Ersatz perfekt gewesen. Es zeigte sich aber, daß mir - Weihnachtsgebäck macht's möglich - auch die gemahlenen Mandeln ausgegangen waren. Also ersetzte ich die Mandeln durch gemahlene Haselnüsse. Und was soll ich sagen? Die Brötchen waren richtig klasse. Mandeln und Mozzarella sind vergleichsweise geschmacksneutral, Haselnüsse und Gouda schmecken deutlich intensiver. Eine Hälfte habe ich nur mit Butter gegessen, und ich muß sagen, mehr als das braucht es eigentlich nicht.
Danach war ich freilich bis zum Abendessen satt.
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen