Mein Gewicht heute früh nach dem zweiten von zwei nicht zusammenhängenden Fastentagen diese Woche: 75 Kilogramm exakt. Das ist okay und wäre sogar sehr gut, wenn ich nicht meine beiden Fastentage diese Woche um jeweils einen Tag vorverlegt hätte, weil ich heute zu einer Veranstaltung muß, bei der es Essen gibt und bei der ich essen möchte. Und morgen ist ja Feiertag, also konnte ich auch nicht in die andere Richtung verlegen, wenn ich an Feiertagen nur im äußersten Notfall einen Fastentag einlegen will. So habe ich natürlich aber vor Beginn des nächsten langen Fastenintervalls entsprechend einen Eßtag mehr, also muß ich am Montag mit einem Startgewicht von um die 79 Kilogramm rechnen, wie gehabt.
Wegen meiner Küchenbaustelle habe ich bislang nicht mit dem Flohsamenexperiment begonnen. Es ist mir ja fast peinlich, aber das passiert mir in letzter Zeit mit vielen Dingen, die gerade noch nicht so aufgeräumt werden können, daß man eine Chance hat, sich zu merken, wo sie sind, und die außerdem zum Teil nur durch aufwendiges Ausräumen und Wegschieben von davorgestelltem Zeug zugänglich wären: Ich finde die nach dem Ende der Low-Carb-Phase zu gut aufgeräumten Flohsamenschalen gerade nicht und bin zu "schwäbisch", um mir deswegen kurzerhand neue zu kaufen. Da meine Verdauung im Moment aber zufriedenstellend ist, ist das auch nicht weiter tragisch. Ich hoffe zuversichtlich, nach dem Ende des langen Fastenintervalls nächste Woche damit loslegen zu können.
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Die Gesundheitsreform scheint nun zu stehen, und sie soll sowohl die Zuckersteuer als auch die Erhöhung der Tabaksteuer enthalten, und angesichts der vielen Punkte, über die man wie die Kesselflicker gestritten hat, waren natürlich beide Maßnahmen viel zu unstrittig, um sie nicht zu beschließen. Das war mir auch von Beginn an klar, obwohl ich das erste für wirkungslos, aber immerhin ohne gravierende schädliche Nebenwirkungen halte und das zweite sogar für eine besonders schlechte Idee mit vielen Nebenwirkungen, die sich niemand im Ernst wünschen kann.
Das sollte ich wohl begründen, also hier eine Erläuterung:
Die steuernde Wirkung von künstlichen Verteuerungen führt, wenn man es damit übertreibt, zu Nebenwirkungen, die jeden positiven Effekt übertreffen können. Im vorliegenden Fall wird sie die Gewinne des organisierten Verbrechens, das schon jetzt mit Tabakprodukten besser verdient als mit Heroin, unnötig in die Höhe treiben und damit ihre Handlungsmöglichkeiten weiter verbessern. Wenn an anderer Stelle darüber gerätselt wird, wie man der steigenden Kriminalität nur Herr werden soll: eine Steuerlast von 75 Prozent für ein eigentlich sehr billig herzustellendes Produkt (eine Schachtel Zigaretten läßt sich für 50 Cent herstellen) ist natürlich ein enormer Anreiz, dieses Produkt an der Steuer vorbei herzustellen und pro Schachtel das Drei- bis Vierfache der Kosten für Herstellung und Vertrieb als Gewinn einzustreichen. Daß mit diesem Gewinn Dinge finanziert werden, über die kein Grund zum Frohlocken besteht, darf man getrost voraussetzen.
Die TAZ überraschte mich damit, daß sie mich bezüglich des Zuckers zur Verschwörungstheoretikerin erklärte, obwohl die Zahlen zur Entwicklung der Adipositas in Ländern mit Zuckersteuer doch frei im Web zugänglich sind und eindeutiger nicht ausfallen könnten, vor allem in Großbritannien, aber dafür Bedenken gegen die Tabaksteuer anmeldete, die in eine andere Richtung als mein obiger Einwand zielen, aber genauso berechtigt sind.
Ich erinnere mich noch dunkel daran, daß ich schon vor zwanzig Jahren stutzte, als das DKFZ davon schrieb, daß Studien zufolge bei einer Erhöhung der Tabaksteuer um einen Betrag x, den ich nicht mehr genau weiß, zehn Prozent der armen Raucher mit dem Rauchen aufhören würden, und deshalb sei dies zu empfehlen. Anders ausgedrückt: Zwingt man arme Raucher, sich zwischen Rauchen und Essen zu entscheiden, dann entscheiden sich zehn Prozent, aufs Rauchen zu verzichten. Was aber essen dann eigentlich die anderen 90 Prozent? Und wieso findet das DKFZ diese Frage unwichtig?
Die Sache ist halt die, und auch das habe ich irgendwann schon einmal im Blog ausführlicher beschrieben, daß es in Politik, Medizin und Gesellschaft eine unausgesprochene Einigkeit darüber zu geben scheint, daß arme Raucher gar nicht arm genug sein können. Das ist keine Fehlsteuerung, sondern wohl - allerdings höchstens halb bewußt - tatsächlich so gewollt. Niemanden juckt es außerdem, ob Raucher durch eine Maßnahme gesünder oder kranker werden, solange sie so verstockt sind, nicht mit dem Rauchen aufzuhören. Jedem von uns ist ja seit Jahrzehnten ständig eingehämmert worden, daß Raucher sowieso alle eines vorzeitigen und gräßlichen Todes sterben werden, wenn sie nicht aufhören, zu sündigen. Und da kommt es für die verstockten Sünder, die nicht aufhören wollen zu sündigen, auf ein paar Jährchen hin oder her anscheinend in den Augen vieler auch nicht mehr an. Das ist auch der eigentliche Grund dafür, warum nahezu jeder Raucher ständig ungefragt davon anfängt, daß er eigentlich gerne mit dem Rauchen aufhören würde.
Der Einwand des einsamen Rufers in der gesundheitspolitischen Wüstenei ist also ehrenwert und durchaus realistisch, wird aber natürlich unbeachtet bleiben.
Die Gesundheitsreform hat freilich auch gar nicht den Sinn, irgendwen gesünder zu machen, sie soll nur die Krankenkassenfinanzen in Ordnung bringen, und das ist an sich ja ein unterstützenswertes Ziel, sogar wenn man Raucher ist und weiß, daß man in den Augen von Gesundheitspolitikern eigentlich am besten sofort tot umfallen sollte, damit sie einen Raucher weniger in der Statistik haben. Dabei flüchtete man sich aber leider in die üblichen Flickschustereien, anstatt sich endlich einmal an einen systemischen Umbau zu wagen. Für ein paar Jahre wird es jetzt möglicherweise wieder halbwegs funktionieren. Aber wir dürfen sicher sein: Die nächste Gesundheitsreform ist nur um die zehn Jahre herum von uns entfernt.
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Man muß sich schon wundern, mit welcher Vehemenz Experten Menschen mit Warnungen erschrecken zu müssen glauben, wo dies nicht oder zumindest nicht in dieser Absolutheit gerechtfertigt ist, und warum dies teils mit Begründungen tun, die von denjenigen, die Erfahrung mit dem haben, wovor gewarnt wird, leicht als absurd erkannt werden können. So ganz sicher bin ich mir auch nicht, ob solche Leute das, was sie sagen, wirklich selbst glauben. Zum Glück bin ich ambiguitätstolerant genug, um keinen Druck zu spüren, dies zweifelsfrei mit einem Ja oder einem Nein beantworten zu müssen. Anders als der Durchschnittsverschwörungstheoretiker kann ich mir schon vorstellen, daß es auch einfach ein Ausdruck von Zahlengläubigkeit aus ehrlicher Überzeugung ist, die sich zwar für wissenschaftlich fundiert hält, es aber nicht ist. Meistens geht es ja um Zahlenspielereien, die in sich logisch sind und deshalb, wenn keine persönliche Erfahrung hinzukommt, erst mal plausibel wirken. Weil sie aber am Kern der Frage vorbeizielen, bekommt man auf diese Weise aber trotzdem Antworten, die, wenn man Glück hat, nur irrelevant sind, im ungünstigen Fall aber auch Schaden anrichten können.
Das beschränkt sich nicht nur auf Gesundheitsfragen, obwohl die Kritik in diesem Themenbereich bei mir am häufigsten vorkommt. Ich habe längst aufgehört, irgendetwas ungeprüft zu glauben, wenn mit Statistiken oder modellhaften Annahmen argumentiert wird, allerdings ist es natürlich unmöglich, alles selbst zu überprüfen, wenn man sich bei einem Thema nicht auskennt. Und vieles interessiert mich dann doch nicht so dringend, daß ich dafür eine Ausnahme machen würde. Deshalb enthält die innere Landkarte meines Wissens mehr weiße Flächen als eine Afrikakarte des 16. Jahrhunderts.
Aber mit Immobilien kenn ich mich nun wirklich gut genug aus, also habe ich eine ziemlich klare Meinung zu der Antwort, die auf der Tagesschau-Website am 22.2.26 auf die Frage "Ist es besser, Wohnraum zu kaufen oder zu mieten?" gefunden wurde. Im Wortlaut:
Die Kosten, die für die Zahlung der Miete aufgewendet werden müssen, sind in aller Regel geringer als das, was der Käufer monatlich für Kredit und Instandhaltung aufwenden muss.
Dabei wird auf den "Finanztipp-Rechner" verwiesen, der von folgender Modellberechnung ausgeht:
Der Käufer zahlt monatlich 2.181 Euro für Kredit und Instandhaltung. Und der Mieter, der monatlich nur eine Belastung von 1.000 Euro für die Miete hat, investiert die übrigen 1.181 Euro. Das Ergebnis fällt bei diesem Beispiel zugunsten des Mieters aus: Der ist nach 25 Jahren rund 200.000 Euro reicher als der Käufer.
Das ist Bullshit von so spektakulären Ausmaßen, daß man erst mal gar nicht so recht weiß, wo man mit der Kritik überhaupt anfangen soll.
Klammern wir zunächst aber mal einige Variablen aus, die in der Realität eigentlich wichtig wären, aber hier von der Frage wegführen würden, auf die ich eine Antwort geben möchte. Setzen wir also voraus, daß der Mieter in dem Vergleich diszipliniert jeden Monat den genannten Betrag spart (was in Wirklichkeit die wenigsten tun würden, auch, weil die wenigsten in der Lage sind, jeden Monat für Miete, Nebenkosten und Sparleistung 2500 Euro einzuplanen) und daß er dabei tatsächlich im Durchschnitt eine Rendite von 6 Prozent voraussetzen kann (was durchaus auch anders laufen kann). Setzen wir außerdem voraus, daß der Eigentümer das nötige Eigenkapital für einen Immobilienerwerb aufbringt und von seiner Bank eine Finanzierungszusage bekommt, obwohl mir klar ist, daß diese beiden Punkte die eigentlichen Hürden sind, wenn jemand ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen will.
Vielleicht wäre es in so einem Fall, wenn man glaubt oder erlebt hat, daß man an dieser Hürde nur scheitern kann, dann ja sogar ein kleiner Trost, wenn man glauben könnte, als Mieter sei man sowieso besser dran, also müsse man sich nicht grämen, wenn man sich Wohneigentum von vornherein nicht leisten kann. Bloß, diese zitierte Berechnung ist Kokolores, völliger und ziemlich haarsträubender Blödsinn. Das kann ich auch beweisen.
Bullshit verbreitet die Tagesschau unter obigem Link erstens deshalb, weil der Vermögensstand nach 25 Jahren ein willkürlich gewählter Endpunkt des Vergleichs ist, obwohl das Leben des Käufers wie des Mieters danach ja noch weitergehen wird. Und zwar ist es noch dazu ein Endpunkt, in dem der Mieter in dem obigen Vergleich gerade den Moment erlebt, in dem er den maximalen Vorteil genießt, während die angenehmsten Zeiten des Eigentümers jetzt erst kommen werden.
Angenommen, die beiden Vergleichspersonen waren zu Beginn des Vergleichs 40 Jahre alt, dann sind sie nun nämlich 65, stehen also kurz vor dem Ruhestand, und der Eigentümer hat sein Objekt wahrscheinlich gerade abbezahlt. Gemäß der Beispielberechnung würden bei ihm nun also 1781 Euro Finanzierungskosten im Monat wegfallen. Der Mieter hingegen müßte bei Renteneintritt von seinem halbierten Einkommen weiterhin eine Miete von 1000 Euro plus 25 Jahre mal 2,2 Prozent Mietsteigerung aufbringen, das wären 1550 Euro laufende Kosten nur für die Kaltmiete, also zusammen mit den Nebenkosten an die 2000 Euro. Damit wäre nicht einmal mit einer Maximalrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung (ca. 2500 Euro netto) der laufende Bedarf gedeckt. Gut also, daß Vermögen vorhanden ist! Es wird aber von nun an nicht mehr weiter steigen, sondern stagnieren oder sinken, je nachdem, wie sich die Märkte entwickeln und was für einen Lebensstil man im Ruhestand pflegen will, denn nun ist eine weitere Kapitalanlage nicht mehr möglich. Das alles ist aber nicht weiter tragisch, denn das Vermögen bleibt voraussichtlich dauerhaft hoch genug, um dem Mieter einen sorgenfreien Lebensabend zu bieten.
Theoretisch könnte der Eigentümer nun aber anfangen, auch Geld anzulegen, um den Mieter doch noch zu übertrumpfen. Nur, warum sollte er das eigentlich tun, wenn er stattdessen sich auch seinen Ruhestand einfach nur angenehm und komfortabel machen kann? Sowohl der Mieter als auch der Eigentümer haben unter Annahme der im Zitat vorgegebenen Bedingungen im Alter ein Vermögen in sechsstelliger Höhe, womit sie zu den reichsten zwanzig Prozent der Bevölkerung gehören. Einen inneren Drang zu dieser Art von finanziellem "Schwänzemessen", wie er solchen Vergleichen als vermeintliche Selbstverständlichkeit zugrunde liegt, würde ich eher für ein alarmierendes Signal falsch gesetzter Lebensprioritäten halten. Es gibt eine unausgesprochene Grundannahme in diesem Berechnungsmodell, und die lautet, daß derjenige, der am Ende mehr Geld hat, es auch besser hat als der andere. Daß der endgültige Endpunkt nicht so gesetzt werden kann, wie es im Beispielfall geschieht, ist das eine, daß der Tod diesen Endpunkt setzen wird und beide nichts von ihrem Vermögen mitnehmen können, das andere. Das gilt noch mehr, falls keine Nachkommen da sind, was ja heute keine Seltenheit mehr ist. Dann fließt bei beiden halt das, was am Ende noch übrig ist, an den Fiskus. Dafür muß man nun wirklich nicht den Ehrgeiz entwickeln, einen noch Reicheren, als man es selbst sowieso auch ist, noch übertrumpfen zu wollen.
Daneben würde eine Bewertung über die rein monetären Faktoren hinaus, quasi das "Bruttosozialglück", im Vergleich zwischen Eigentümer und Mieter deutliche lebenspraktische Nachteile für den Mieter ergeben. Er ist es, den weiterhin die Eigenbedarfskündigung mit allen damit verbundenen Streßfaktoren erwischen kann - und je älter man ist, desto geringer der Spaßfaktor daran. Er ist es auch, der weiter Mieterhöhungen bekommen wird oder sich vielleicht mit einem unkooperativen Vermieter über Reparaturbedarf herumärgern muß. Der Eigentümer kann einfach die Maßnahme in Auftrag geben und aus seinem nach 25 Jahren vermutlich gut gefüllten Rücklagenkonto für Instandhaltungen (siehe weiter unten) bezahlen, und zwar in der Qualität und in dem Zeitrahmen und bei dem Handwerker, der ihm selbst am besten in den Kram paßt. Finanzielle oder geldwerte Vorzüge gegenüber dem Mietobjekt hat Wohneigentum außerdem dann, wenn man beim Erwerb genau wußte, was man brauchen würde, und nicht einfach das erstbeste Objekt nehmen mußte, das man bekommen konnte, wie das bei Mietwohnungen ja nicht selten unvermeidlich ist. Größere Nähe zum Arbeitsplatz bedeutet einen Gewinn an Lebenszeit, niedrigere Fahrtkosten und je nachdem ist sogar ein Verzicht aufs Auto möglich, womit man die damit verbundenen Kosten und Kostenrisiken auch noch vermeiden kann. Auch in Sachen Energieeffizienz hat man als Eigentümer größere eigene Handlungsspielräume, wenn sie auch je nach Art des Objekts (Eigentumswohnung vs. Einfamilienhaus) begrenzter oder weniger begrenzt sein können. Das alles müßte in einem Vergleich zu einem bezifferbaren Vorteil für den Eigentümer führen, der ebenfalls mehrere hundert Euro pro Monat ausmachen kann. Ich sehe allerdings ein, daß der möglichen Variablen hier zu viele sind, um dies auch in eine solche Berechnungsformel einfließen lassen zu können.
Das, wie gesagt, ist die Analyse, wenn man die Vorgaben des Beispielfalls als richtig akzeptiert. Aber das mache ich nicht, denn der Vergleich ist so falsch wie der zwischen einer zwischen einem großen Boskoop-Apfel und einer Gaishirtle-Birne.
Zum zweiten ist es nämlich Bullshit, eine Mietwohnung, für die 1.000 Euro Kaltmiete bezahlt werden, mit einer Eigentumswohnung zu vergleichen, für die ein Kaufpreis von 400.000 Euro bezahlt wird. Das ist, als würde man so tun, als wären die Kosten für eine 60-qm-Wohnung typischerweise dieselben wie die für eine 90-qm-Wohnung - in meiner Stadt würde ich bei der Miethöhe einerseits und dem Kaufpreis andererseits nämlich diese beiden Wohnungsgrößen vermuten. Es mag regionale Unterschiede bei Miethöhen und Kaufpreisen geben, aber den Fall, daß dieses Beispiel zwei gleichwertige Wohnungen vergleicht, gibt es im Jahre 2026 meiner Meinung nach nirgends in Deutschland. Für eine Wohnung mit einem solchen Kaufpreis blättert man als Mieter in meiner Stadt jedenfalls aktuell Minimum 1500 Euro Kaltmiete hin, wenn man Pech hat, können es auch 2000 sein. Umgekehrt betrachtet: 1000 Euro, das wird in meinem hochpreisigen früheren Stadtteil typischerweise für Wohnungen mit um die 60 Quadratmetern bezahlt, und für die ist ein Kaufpreis von 400.000 Euro wiederum völlig utopisch. Wohnungen, die für 1000 Euro kalt vermietet werden, kosten bei durchschnittlicher Ausstattung und ohne Sanierungsstau in einem guten Wohnviertel um die 300.000 Euro, Tendenz eher ein bißchen weniger.
Ich könnte mich mit der Tagesschau noch darauf einigen, daß ein Mieter, der 1.000 Euro Kaltmiete bezahlt, unbedingt abwinken sollte, falls sein Vermieter ihm seine Wohnung für einen Kaufpreis von 400.000 Euro zum Kauf anbieten sollte, denn das wäre für ihn ein sehr unvorteilhaftes Geschäft. Aber das gibt keine Antwort auf die Frage, welche Preise zur Debatte stünden, wenn der Mieter stattdessen selbst auf die Suche ginge und eine seiner Mietwohnung vergleichbare Wohnung zu einem marktüblichen Preis erwerben würde. Tut der Mieter das und wird mit einem Objekt, das 300.000 Euro zzgl. Kaufnebenkosten kostet, zum Wohnungseigentümer - eine durchaus realistische Option und leichter zu finden als eine Mietwohnung für 1.000 Euro kalt -, dann ist es aber laut dem Finanztipp-Rechner von vornherein der Käufer, der bereits nach 25 Jahren eindeutig finanziell die Nase vorn hat. Dasselbe gilt in noch sehr viel höherem Maße, wenn man dem Kaufpreis von 400.000 Euro eine realistische Kaltmiete von 1500 Euro gegenüberstellt.
Bullshit, zum dritten, sind auch die im Rechner voreingestellten Kosten für Instandhaltung. Bei dem utopischen Kaufpreis werden 400 Euro monatlich dafür angenommen, bei dem realistischen, den ich gegenübergestellt habe, sind es 300. Diese Kosten sind natürlich nicht vom Kaufpreis abhängig, sondern von der Wohnungsgröße
Aber auch den niedrigeren Wert finde ich noch überhöht.
Unterscheiden muß man hier die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Dafür ist im Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage vorgesehen. Die macht bei meinen vermieteten Wohnungen, Größe zwischen 40 und 85qm, zwischen knapp 40 und ca. 80 Euro monatlich aus. Für unvorhergesehene hohe Ausgaben für Instandhaltungsarbeiten im Sondereigentum, also innerhalb der Wohnung, fände ich bei einer 60-qm-Wohnung eine Rücklage von 80 Euro monatlich völlig ausreichend. Für kleinere Reparaturen - sagen wir, mindestens für alles bis zum mittleren dreistelligen Bereich - muß man nämlich nicht unbedingt diese Rücklage einsetzen, sondern so etwas kann man auch aus dem laufenden Einkommen bezahlen. Die Rücklage ist eine notwendige finanzielle Reserve für kostspielige Instandhaltungen, die den Rahmen dessen sprengen, was man im Monat für allerhand Sonderausgaben im privaten Bereich übrig hat, also den vier- und fünfstelligen Bereich. Sagen wir: Neue Fenster, Einbau einer Fußbodenheizung ... whatever. Dafür braucht man selbstverständlich eine Rücklage, um nicht ins Schleudern zu kommen. Es könnte zwar seinen Sinn haben, für den Anfang ein oder zwei Jahre lang etwas mehr anzusparen, weil hohe Ausgaben ja unerwartet früh auf einen zukommen können, aber ansonsten sind die meisten Großausgaben planbar und lassen sich auch erforderlichenfalls ein oder zwei Jahre verschieben. Hat man einmal 3000 bis 4000 Euro in Reserve, dann reicht es völlig, pro Jahr einen Tausender zu ergänzen. Es braucht schon gewaltiges Pech, um dann jemals in die Verlegenheit zu geraten, die gesamte Rücklage verbraten zu müssen.
Hinzu kommen aber natürlich noch die Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums, die gar nicht erwähnt werden. Dafür muß man um die 30 Euro dazurechnen. Aufgerundet komme ich also auf 200 Euro monatlich für Instandhaltung plus Hausverwaltung. Der Nutzen von noch mehr jahrelang brachliegendem Kapital leuchtet mir gerade dann nicht ein, wenn man dieses Geld stattdessen auch dazu nutzen könnte, seine Finanzierung schneller voranzubringen und dadurch Zinsausgaben zu sparen.
Bullshit Nr. 4 ist dies hier:
Wer ein Haus kauft und einen Kredit abbezahlen muss, kann das nicht einfach pausieren wie einen ETF-Sparplan. Die Kreditrate wird jeden Monat abgebucht, über 20, 25, oder 30 Jahre. Ob man will oder nicht: Man spart - und hat am Ende der Laufzeit ein abbezahltes Haus, das einen Vermögenswert darstellt.Klammern wir hier mal aus, daß mit Selbstverständlichkeit ein Einfamilienhaus zur Grundlage wird, was eigentlich nicht der häufigste Fall ist. In Städten wird es fast immer eine Eigentumswohnung sein. Abgesehen davon ist ein Einfamilienhaus auch nur in bestimmten Familienkonstellationen einer Eigentumswohnung vorzuziehen. Warum sollte etwa ein Single gleich ein ganzes Haus kaufen wollen?
Aber sei's drum. Argumentieren wir trotzdem am zitierten Beispielfall.
Niemand wird auch beim Erwerb eines Einfamilienhauses gezwungen, eine Darlehenslaufzeit von 25 Jahren zu wählen, und das ist in dem Rechner außerdem auch gar nicht vorgesehen. Vielmehr wird eine zehnjährige anfängliche Zinsbindung vorausgesetzt, das heißt, das Beispiel setzt voraus, daß für das Restdarlehen noch zweimal Anschlußfinanzierungen benötigt werden, die dann zu dem dann geltenden Zinssatz sein werden - und niemand kann sicher sagen, in welche Richtung sich die Höhe der Zinsen entwickeln wird. Das ist im Beispielfall also nicht gerade planungssicher gelöst worden. Der im Beispielfall voreingestellte Zinssatz ist für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aber außerdem zu hoch, typischer sind 3,8 Prozent. 4 Prozent werden in etwa bei 15jähriger Zinsbindung verlangt.
Aber diese 15jährige Variante fände ich sowieso besser. Dann ist der Zinssatz zwar ein wenig höher, bietet einem aber durch die Möglichkeit von Sondertilgungen die m. E. bestmöglichen Gestaltungsspielräume bei gleichzeitig hoher Planungssicherheit, deshalb würde ich das jederzeit einer Finanzierung mit 3 oder 4 Prozent jährlicher Tilgung anstelle der üblichen 2 Prozent vorziehen, denn dann muß man wirklich diese höheren Kosten Monat für Monat aufbringen. Pro Jahr kann man bei fast allen Anbietern von Baufinanzierungen bis zu 5 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr an Sondertilgungen leisten. Wenn man kann und wenn man will. In diesem Teil ist man also genauso flexibel wie der Mieter mit seinen ETFs oder anderen Geldanlagen, mit denen er pausieren oder den Betrag verringern kann, wenn ihm andere Kosten in die Quere kommen. Es ist also möglich, eine beliebige Zahl von Sondertilgungen pro Jahr bis zur Obergrenze von 5 Prozent der Darlehenssumme leisten. Im günstigsten Fall, wenn man jedes Jahr das maximal Mögliche an Sondertilgungen leistet, ist das Darlehen bereits vor Ablauf der 15 Jahre vollständig getilgt und der Zinsanteil ist unter dem Strich besonders niedrig. Aber das dürfte nicht gar so häufig vorkommen. Falls der Zufall es fügen sollte, daß man es doch könnte, sollte man es tun, denn dann spart man eine Menge Zinskosten und könnte dem Mieter samt seinen ETFs außerdem schon nach 15 Jahren aus einem belastungsfreien Eigenheim zuwinken.
Natürlich sind auch Sondertilgungen in niedrigerer Höhe und in unregelmäßigen Abständen möglich und empfehlenswert, wenn die Einkommenssituation es zuläßt. Alle Sondertilgungen verringeren den Restbetrag, für den man nach 15 Jahren noch einmal eine Anschlußfinanzierung zum in 15 Jahren dann geltenden Zinssatz vereinbaren muß. Das erhöht die Planungssicherheit im Vergleich zu zehnjährigen Zinsbindung, denn je höher das Restdarlehen, desto stärker würde ein kräftigerer Zinsanstieg zu Buche schlagen. Das, glaube ich, unterschätzen viele. Wie viele, das wird sich in vier bis fünf Jahren aufgrund der Entwicklung von Quadratmeterpreisen und Zinssätzen herausstellen. Dann nämlich enden die zehnjährigen Zinsbindungen der Jahre 2020 und 2021, in denen Niedrigstzinsen mit Höchstpreisen verbunden waren, und ich stelle mich schon jetzt darauf ein, daß Anfang der Dreißiger sehr wahrscheinlich darob ein großes Heulen und Zähneklappern anheben wird, gefolgt ein paar Jahre später von einer Zwangsversteigerungswelle, weil diejenigen, die zu leichtsinnig finanziert haben, die Mehrkosten für das Anschlußdarlehen nicht mehr stemmen können werden, während die seinerzeit bezahlten Preise bei einem Verkauf aber natürlich auch nicht mehr erzielbar sind. Wer begriffen hat, was da auf ihn zurollt, wird wahrscheinlich täglich auf Knien um ein Sinken der Hypothekenzinsen beten, was gleichzeitig auch dazu führen würde, daß die Kaufpreise wieder steigen.
Im umgekehrten Fall, wenn also die Zinsen sinken sollten und es absehbar ist, daß die Anschlußfinanzierung günstigere Konditionen aufweisen wird als das ursprüngliche Darlehen, kann man auch die Sondertilgungen bleiben lassen und einfach die Anschlußfinanzierung zu günstigeren Kosten wählen. Oder man kann den Betrag, den man für Sondertilgungen verwendet hätte, anderweitig anlegen.
So ein Darlehen kann mal also sehr wohl so ausgestalten, daß es einem gute Spielräume bietet, um auf veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren.
Bullshit Nr. 5 besteht darin, daß der Online-Rechner den Anlagebetrag des Mieters je nach den Vorgaben der beim Käufer eingestellten Eckwerte erhöht oder verringert. So flexibel ist man als Mieter allerdings auch wieder nicht, daß man die Höhe seiner Sparleistung von der Darlehenshöhe und den Darlehensbedingungen seines Nachbarn abhängig machen kann, nur weil der die Wohnung nebenan nicht gemietet, sondern gekauft hat. Überhaupt fehlten mir in der Modellberechnung auch ein paar Eckdaten zu den angenommenen Käufern, Familiengröße, Einkommen, Perspektiven der Einkommensentwicklung und so weiter. Im Beispielfall finde ich eine regelmäßige Sparleistung von 1181 Euro jeden Monat 25 Jahre lang ziemlich ambitioniert, wenn man Wohnkosten von 1000 Euro kalt sowie die Nebenkosten dazurechnet. Alleine für Wohnen und Sparen muß dieser Mieter anfangs monatlich 2500 Euro übrig haben, und gegen Ende des Vierteljahrhunderts wird er dafür wegen der vorausgesetzten Mieterhöhungen 3000 Euro aufbringen müssen. Was für eine Berufslaufbahn muß man bei diesem Mieter denn voraussetzen? Bankräuber?
Daß der Eigentümer vor dem Erwerb Eigenkapital hatte und der Mieter erst in dem Moment, in dem der Eigentümer den Kauf abschließt mit Geldanlagen begonnen hat, ist Bullshit Nr. 6. Anzunehmen wäre, daß der Eigentümer in den Jahren davor ebenfalls das nötige Vermögen mittels Geldanlagen geschaffen hat. Hat der Mieter das nicht getan, sind die beiden Fälle von vornherein nicht vergleichbar.
Was in dem Tagesschau-Bericht gänzlich fehlt, ist eine Antwort auf die Frage, wie man sich überhaupt in den Stand setzen kann, Wohneigentum erwerben zu können, wenn man nicht gerade geerbt hat oder aus einem vermögenden Elternhaus kommt. Das ist bedauerlich, denn es bedeutet, daß implizit genau diese Botschaft vermittelt wird, die so viele heute verbreiten und die von den meisten Leuten - außer mir natürlich - auch geglaubt wird: Daß junge Leute ohne reiche Familie sich heutzutage kein Wohneigentum mehr leisten könnten. Das stimmt natürlich nicht, denn wie könnte der Mieter in der Modellberechnung am Ende ein höheres Vermögen als der Eigentümer haben, wenn er sich Wohneigentum nicht ab einem gewissen Punkt auch hätte leisten können? Das nur mal als Denkanstoß für alle, die überzeugt davon sind, ihr ganzes Leben lang Mieter bleiben zu müssen.
Richtig ist, daß ein reiches Elternhaus oder eine größere Erbschaft (im mindestens hohen fünfstelligen Bereich) sehr hilfreich ist, um sofort Wohneigentum zu erwerben, wenn einem spontan der Gedanke gekommen ist, dies tun zu wollen. Für alle, die einen längeren Planungshorizont ertragen können, ist es kein Fehler, einfach selbst die Voraussetzungen zu schaffen, um in einem Zeitraum von, sagen wir, zehn Jahren eine Wohnung kaufen zu können, falls man das dann wollen sollte. Dies lohnt sich auch dann, wenn man sich am Ende doch dagegen entscheidet - dann muß man nämlich nicht, wie der Mieter im Beispiel, mit der Kapitalanlage komplett von vorne anfangen, sondern hat schon eine Grundlage und etliche Jahre an Erfahrungswerten.
Es mag eine Menge Gründe geben, sich mit Wohneigentum nicht abgeben zu wollen, und die sind auch alle legitim und tatsächlich gibt es Konstellationen, in denen ich selbst vom Erwerb einer Immobilie abraten würde, aber ein finanzieller Vorteil, wenn man Mieter bleibt, zählt nicht dazu. Trotzdem ist diese Behauptung wie ein roter Faden Bestandteil meiner eigenen Immobiliengeschichte gewesen. Ich weiß noch, wie ich 2009 wieder und wieder mein Vorhaben durchrechnete, nachdem die Bank mir bestätigt hatte, daß sie bereit war, mir ein Darlehen zu geben, und schließlich entschied, meinen Berechnungen mehr zu trauen als den Warnungen der Experten vor Immobilienerwerb, die damals mal wieder im Chor zu hören waren.
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Inzwischen habe ich erfahren, daß unser Haus, das wir als "Baujahr 1820" erworben haben, sogar noch wesentlich älter zu sein scheint. Wie alt die Bausubstanz ist, kann ich zwar nicht sagen. Nach dem Dreißigjährigen Krieg etwa stand im Ort kaum noch ein intaktes Haus, und das Haus kann auch wegen Baufälligkeit ein- oder mehrmals erneuert worden sein. Aber schon davor, um 1550 herum, stand laut den alten örtlichen Grundbüchern an der Stelle, wo heute unser Haus sich befindet, auch schon ein Haus, Eigentümer war bereits damals dieselbe Familie, der unser jetziges Haus bis 1989 gehörte. Ich nehme an, mindestens der imposante und sehr hohe Gewölbekeller unter unserem Haus (das in den Wohnräumen nur knapp über 2 Meter Raumhöhe aufweist) ist auch in der Bausubstanz wirklich um einiges älter als 1820, und er kann sogar noch wesentlich älter als von Mitte 16. Jahrhundert sein, denn da fing man bloß zum ersten Mal damit an, die hiesigen Grundbesitzverhältnisse in Grundbüchern zu dokumentieren. Das heißt also nicht, daß die Leute vorher nicht auch schon in Häusern gewohnt hatten. Die Familie, der das Haus jahrhundertelang gehörte, ist jedenfalls bereits im Jahr 1353 erstmals als Bewohner des Orts genannt worden. Das ist schon ein ganz besonderes Gefühl, als nunmehrige Besitzer dieses Hauses an eine so lange Geschichte anknüpfen zu können.
Nachdem lange Zeit nichts mehr von der Reform des Gebäudeenergiegesetzes gehört ward, scheint sich da nun endlich wieder etwas zu bewegen. Das wird aber auch Zeit, denn wir warten auf den Gesetzentwurf als Startschuß, um endlich unseren letzten Wohnungsverkauf erneut in Angriff zu nehmen, da nun die Verhältnisse in der Hausverwaltung geordnet sind. Ich bin allerdings skeptisch, ob der Kaufpreis, den mein Mann sich immer noch vorstellt und von dem er auch nicht abrücken möchte, erzielbar sein wird. Meiner Einschätzung nach liegt er nach aktuellen Marktpreisen um etwa 20.000 Euro zu hoch. An solchen Dingen merke ich, wie unterschiedlich Männer und Frauen in Geldangelegenheiten ticken. Ich finde es zwar schade, daß die Marktpreise gesunken sind, aber meine Ehre hängt nicht an dem ursprünglich erwarteten Kaufpreis, da er nun einmal im Moment nicht mit vertretbarem Aufwand erzielbar ist. Es war halt Pech, daß wir nicht schon im ersten Anlauf einen Käufer gefunden haben, der Mieter dann eine halbe Ewigkeit abwesend war und dann auf einmal eine Hausverwaltungskrise sich so zuspitzte, daß es besser war, den Verkauf zu verschieben.
Da sich die Koalition jetzt darauf geeinigt zu haben scheint, Vermieter an den Energiekosten zu beteiligen, falls sie eine neue fossil betriebene Heizung einbauen, wäre es vielleicht sogar sinnvoll, noch ein Jahr länger abzuwarten und die Wohnung vor dem Verkauf noch mit einer Split-Klimaanlage auszustatten und dazu die Verbrauchsdaten eines Winters vorweisen zu können. Eigentlich haben wir den Verkaufserlös ja längst anderweitig verplant, also ist das erst mal nur unser Plan B, falls es diesen Sommer mit dem Verkauf ebenfalls nicht klappen sollte. Das kann dummerweise wirklich passieren, wenn der Kaufpreis den Marktwert zu weit übersteigt. Also, mal sehen, wie das weitergeht.
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